99,960,000원
인천지방법원 2025타경509931. 이화사랑채 2동 402호는 전용 66.9339㎡의 다세대주택입니다. 소유자 권재덕은 2020.12.24. 매매를 원인으로 2021.01.14. 거래가 198,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 집에는 소유권 이전보다 앞서 계약한 임차인 이천섭이 있습니다. 임대차계약일은 2020.11.29., 확정일자는 2020.12.14., 점유개시는 2020.12.24., 주민등록일자는 2020.12.29.입니다. 말소기준인 이종범 근저당권은 그보다 늦은 2021.03.24.에 설정됐으므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
따라서 확약이 없다면 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당에서는 보증금 198,000,000원 중 97,760,720원만 배당되고 100,239,280원이 미배당됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있어, 현재 회차 기준 낙찰대금과 룰상 인수를 합친 금액은 200,199,280원입니다. 이는 최근 실거래 175,000,000원·187,000,000원보다 높은 수준입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 그 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509931 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 901-18 이화사랑채 2동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 66.9339㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권재덕 (2021.01.14. 소유권이전 · 거래가 198,000,000원) |
| 사용승인 | 2019.07.25. |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2021.03.24. 이종범 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 설정된 2021.03.30. 근저당권 26,000,000원, 서울보증보험 가압류 38,244,986원, 지방자치단체·국민건강보험공단·국 등의 압류와 2025.06.12. 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이천섭의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에도 2024.05.14. 보증금 198,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이천섭 | 4층 402호 66.9339㎡ 전부 | 198,000,000원 | 2020.12.29. / 2020.12.14. | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
② 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 완전히 달라진다
이화사랑채는 16세대 규모이고 2019.07.25. 사용승인됐습니다. 대상과 같은 전용 66.93㎡의 최근 거래는 2건으로, 2025.02. 3층이 187,000,000원, 2025.08. 2층이 175,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 181,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 66.93㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.02 | 66.93㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.9339㎡ | 2건 | 181,000,000원 |
확약이 유효하면 매수인의 실질취득 기준은 최저매각가 99,960,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 181,000,000원의 55.2%입니다. 최신 거래 175,000,000원보다도 크게 낮습니다. 반대로 확약이 무효·미이행이면 현재 회차 기준 룰상 인수 100,239,280원이 붙어 총 부담이 200,199,280원으로 올라갑니다. 이 경우에는 감정가 할인율이 아무리 커도 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 이천섭 보증금 | 198,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 근저당 · 이종범 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이종범 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,244,986원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당액은 100,239,280원입니다. 일반적인 대항력 인수 규칙으로는 이 금액이 매수인에게 남지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 미적용 총 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 99,960,000원 | 100,239,280원 | 200,199,280원 |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 | 129,687,496원 | 199,659,496원 |
| 4회 유찰 시 | 48,980,400원 | 150,301,247원 | 199,281,647원 |
확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 총 부담은 약 198,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 그래서 이 사건은 “2회 유찰되어 99,960,000원이니 싸다”가 아니라, 확약의 효력이 확인돼야 비로소 99,960,000원의 가격 메리트를 인정할 수 있는 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2019.07.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 구월체육근린공원 동측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 모래내시장역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 9미터, 북측 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,559,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모로 동일 면적 최근 거래 표본은 2건입니다. 실거래는 확인되지만 대단지 아파트처럼 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이천섭의 주택임차권등기와 미배당 보증금 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 말소 이행조건 확인. 확약이 낙찰·배당·잔금납부 후 어떤 조건과 절차로 실행되는지 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
- 대항력 임차인 전제 유지. 확약이 적용되지 않으면 이천섭은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이므로 현재 회차 룰상 100,239,280원의 인수위험이 있습니다.
- 세금 압류 점검. 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세가 존재하면 임차인 실제 배당액이 줄어 확약 미적용 시 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 실거래 기준 입찰가 검토. 확약 유효 시 현재 최저가 99,960,000원은 최근 12개월 평균 181,000,000원의 55.2%입니다. 최신 거래는 175,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사서와 배당관계 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “99,960,000원이 싼 게 아니라, 확약이 유효해야 싸다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰돼 99,960,000원까지 내려온 강한 할인 물건입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 181,000,000원이고 최신 거래도 175,000,000원이어서, 확약이 정상 이행되어 인수 0원이 확정된다면 가격 메리트가 뚜렷합니다.
하지만 권리분석의 출발점은 보증금 198,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 확약을 배제한 현재 회차의 미배당 보증금은 100,239,280원이고, 낙찰가와 합친 총 부담은 200,199,280원입니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순한 “49% 할인”이 아닙니다. 확약 유효·말소 이행 확인이면 가격 우위, 확약이 깨지면 시세보다 높은 인수형. 서류 한 장의 효력이 투자 판단을 뒤집는 사건입니다.
