서울남부지방법원 2025타경12639. 화곡동 에스케이파크리움 2층 201호, 전용 18.74㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가 203,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 103,936,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순히 최저가만 보면 안 됩니다. 등기된 임차권자 장나령의 보증금이 215,000,000원이고, 별도로 현황조사·매각물건명세서에 선규성 보증금 7,000,000원이 확인되기 때문입니다.
다만 장나령 부분에는 중요한 조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 장나령 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 장나령의 부족분 113,319,104원은 원칙상 인수 계산에 잡히지만, 확약 적용 후에는 실질 0원으로 봐야 합니다. 이 확약은 장나령에게만 적용되므로, 선규성의 7,000,000원은 그대로 별도 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 18.74㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김현빈 · 2024.05.21 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 103,936,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 최근 실거래 | 2024.09 · 199,000,000원 |
① 권리 흐름 — 큰 인수는 조건부 해소, 700만원은 남는다
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권은 이미 2021.03.04 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 임차권등기와 임차인입니다. 장나령은 2023.03.10 전입·점유, 2023.02.10 확정일자를 갖고 있으며 임차보증금은 215,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.01 접수됐고, 강제경매개시결정은 2025.10.20입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장나령 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 · 실질 0원 |
| 선규성 | 201호 · 주거 | 7,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 7,000,000원 인수 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 명의는 임차보증금 승계 관계로 나타나는 것이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 장나령 보증금 215,000,000원과 선규성 보증금 7,000,000원만 각각의 임차관계로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.109억’으로 봐야 한다
이 물건은 임차인 인수 이슈가 있으므로 가격 비교 기준을 단순 최저가 103,936,000원으로 잡으면 안 됩니다. 현재 회차에서 실제 자금 부담은 최저가 103,936,000원 + 선규성 보증금 7,000,000원 = 110,936,000원으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 18.74㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2024.06 | 19.43㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 19.43㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 19.30㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 18.74㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 18.74㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2024.05 | 18.74㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2024.05 | 18.74㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2024.05 | 18.74㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2023.11 | 19.30㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 217,400,000원 |
최근 12개월 평균은 217,400,000원, 최신 거래는 2024.09의 199,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 110,936,000원은 최근 12개월 평균의 약 51.0%, 최신 거래의 약 55.7% 수준입니다. 이 사건은 장나령 보증금 2.15억원을 그대로 인수한다고 보는 구조가 아니므로, 확약 반영 후에는 가격상 할인폭이 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,104원 |
| 1. 임차인 장나령 보증금 | 215,000,000원 | 101,680,896원 |
| 인수 · 선규성 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 매수인 인수액은 총 120,319,104원으로 산정됩니다 (장나령 부족분 113,319,104원 + 선규성 7,000,000원). 그러나 장나령 부분은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실질적으로 제거되고, 최종 실질 인수는 선규성 7,000,000원입니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 700만원은 고정
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 103,936,000원 | 120,319,104원 | 110,936,000원 |
| 4회 유찰 시 | 83,148,800원 | 140,747,878원 | 90,148,800원 |
| 5회 유찰 시 | 66,519,040원 | 157,078,303원 | 73,519,040원 |
장나령에 대한 확약이 유지되는 한, 낙찰가가 내려갈수록 장나령의 배당 부족분은 커져 규칙상 인수액이 증가하지만 그 부분은 매각조건에 의해 실질 인수에서 제거됩니다. 따라서 실제로 남는 인수는 선규성 보증금 7,000,000원이고, 실질취득액은 각 회차의 매각가에 7,000,000원을 더한 수준으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근. 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 6층 건물 내 2층 201호, 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 규모, 전용 18.74㎡의 소형 다세대입니다. 평균 유찰 2.5회와 낙찰률 10.0%를 감안하면 매수 이후 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 장나령 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당 부족분 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선규성 700만원 반영. 최저가만 자금계획에 넣지 말고 보증금 7,000,000원을 추가한 110,936,000원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 점유 상태와 실제 거주자를 현장 확인하고, 장나령 임차권 말소 및 선규성 보증금 정산·명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰된 소형 다세대이므로 권리 외에도 내부 상태, 관리상태, 주차, 소음, 임대수요 등 현장 요인을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 미납 공과금 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.15억 인수물건”도 아니고, “인수 0원 물건”도 아니다
이 사건의 핵심은 장나령 215,000,000원 보증금과 선규성 7,000,000원을 분리해서 보는 것입니다. 장나령 보증금은 배당 부족분이 113,319,104원 발생하지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 매각조건 때문에 실질 인수는 0원입니다. 반면 그 조건 밖의 선규성 보증금 7,000,000원은 그대로 매수인에게 남습니다.
따라서 현재 회차의 정확한 가격 비교 기준은 최저가 103,936,000원이 아니라 실질취득 110,936,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 217,400,000원과 최신 거래 199,000,000원보다 낮아 가격상 여유가 있습니다. 다만 3회 유찰, 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 10.0%, 소형 다세대라는 환금성 요소까지 감안하면 가격은 매력적이지만 권리조건 확인과 출구전략이 필수인 물건입니다.
