인천지방법원 2025타경509932. 구월동 하이팰리스 8층 803호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김대중이고, 2018년 12월 31일 소유권을 이전받았습니다. 본건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 한은지 명의의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 16일, 주민등록·점유개시일은 2021년 12월 31일, 확정일자는 2021년 11월 16일이며 보증금은 154,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025년 6월 12일이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차 최저가 77,420,000원에서 임차인에게 예상되는 우선배당은 75,626,440원이고 부족분 78,373,560원이 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가와 이를 합하면 155,793,560원으로 보증금 154,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다. 다만 본건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1120-15 구월동 하이팰리스 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 803호 |
| 임차권 범위 | 제8층 제803호 44.31㎡ 전부 |
| 소유자 | 김대중 (2018.12.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.12. 강제경매개시결정입니다. 한은지 임차인은 2021.12.31. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.16.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 집계되는 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은지 | 154,000,000원 | 2021.12.31 | 2021.11.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 구조 — 49% 최저가보다 ‘확약 효력’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가 158,000,000원의 49%인 77,420,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 최저가 자체를 투자원가로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 77,420,000원 | 78,373,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 54,194,000원 | 101,181,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,935,800원 | 117,147,044원 | 0원 |
확약이 없다면 유찰이 거듭될수록 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 즉 “49%까지 떨어졌으니 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 본건은 그 원칙적 인수위험이 확약으로 해소되는 특수성이 핵심입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 77,420,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 임차인 한은지 보증금 | 154,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 한은지 임차인의 보증금 부족분은 78,373,560원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 적용되어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 803호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 입지. 구월3동행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 단독·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 예술회관역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,982,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지 형상. 2필 일단의 가장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 지목은 대, 토지면적은 206.8㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 확약서의 대상 권리와 조건을 매각물건명세서 원본에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 특정. 확약 대상은 을구 순위 1번, 한은지 명의 주택임차권등기입니다. 다른 권리나 다른 임차인까지 자동으로 같은 효과가 적용된다고 보면 안 됩니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 기준 임차인 우선배당 75,626,440원, 룰상 부족분 78,373,560원입니다. 배당표와 실제 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내리지 마세요. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 확약의 효력이고, 가격 판단은 그 다음입니다.
- 공법·이용 확인. 오피스텔이고 준주거지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 실제 이용상태와 향후 활용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 결론은 확약이 바꾼다”
본건을 등기 순서와 배당만으로 보면 결론은 분명합니다. 한은지 임차인은 2021년부터 대항요건을 갖추고 확정일자도 있으며, 보증금 154,000,000원이 현재 최저가 77,420,000원을 크게 웃돕니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 78,373,560원을 추가로 인수하는 구조여서 최저가 할인은 사실상 의미가 약합니다.
그러나 매각물건명세서에 이 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 결정적입니다. 정확도 규칙에 따라 확인된 한은지 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 77,420,000원으로 봅니다. 다만 그 판단은 확약의 대상과 효력이 그대로 유지된다는 전제이며, 확약 범위를 벗어난 임차인·권리까지 함께 소멸한다고 확장해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 49%라는 유찰률이 아니라, 확약서 한 장의 정확한 효력 확인입니다.