서울남부지방법원 2025타경12643. 신월동 ‘대흥미소가’ 제5층 501호, 전용면적 기준 29.06㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 이현중은 2021.10.08. 거래가액 260,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아니라 임차권의 선후관계와 매각조건입니다. 임차인 노재용은 2021.08.19. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.09.10. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2024.11.22. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
등기된 임차보증금은 260,000,000원이고 현재 회차 최저매각가도 이보다 낮습니다. 확약이 없었다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인 노재용과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제501호 · 곰달래로10길 21-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.06㎡ · 지상 5층 건물 내 제5층 |
| 단지 / 준공 | 대흥미소가 · 18세대 · 2021.06.07 |
| 소유자 | 이현중 (2021.10.08. 거래가액 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 129,536,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 그러나 매각조건으로 실질 0
과거 영등포농업협동조합 근저당권은 2021.06.17. 설정됐지만 2021.08.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 노재용이 2021.09.10. 전입·점유했고, 현재 소유자 이현중은 그 뒤인 2021.10.08. 소유권을 취득했습니다. 등기상 선언된 말소기준권리는 2024.11.22. 국의 압류이며, 임차인의 전입은 이보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노재용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.10 | 2021.08.19 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로 보증금 260,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 물건은 확약 때문에 실질취득액이 현재 최저매각가와 같은 129,536,000원입니다. 거래 집계상 같은 단지 유사 면적 실거래 12건의 평균은 264,583,333원, 최신 거래는 2021.12. 260,000,000원이며, 최저가는 집계 평균의 49.0%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
수치만 보면 실질취득 129,536,000원은 실거래 집계 평균 264,583,333원의 49.0% 수준입니다. 다만 실거래 표본의 거래월이 2021.09~2021.12에 집중돼 있어, 이 금액을 2026년 현재 시세로 그대로 단정하기에는 거래 최신성이 약합니다. 따라서 확약으로 인수위험이 제거된 가격 메리트는 분명한 신호지만, 실제 응찰가 결정은 현재 매물·거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,504원 |
| 1. 임차인 노재용 보증금 | 260,000,000원 | 126,922,496원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당 잔액은 133,077,504원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 129,536,000원 | 133,077,504원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,628,800원 | 158,622,003원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 82,903,040원 | 178,989,215원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 다세대주택이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 양천소방서 신월119센터 동측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 3m, 남서측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 공항 관련 구역과 토지거래계약허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 현황 주의. 집합건축물대장 건축물현황도상 테라스 부분은 현황상 벽체로 인해 출입이 불가한 상태로 확인돼 있습니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 현재 사건은 3회 유찰, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.1회로 집계돼 있어 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 확인. 임차인 노재용과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 노재용 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 260,000,000원 보증금을 별개 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 시세 최신성 확인. 거래 집계 평균 264,583,333원과 최신 260,000,000원은 모두 확인되는 표본 거래월이 2021년에 있으므로, 입찰 전 현재 거래·매물 수준을 별도로 점검하세요.
- 테라스 현황 확인. 건축물현황도상 테라스 부분이 벽체로 막혀 출입할 수 없는 상태이므로 현장 상태를 직접 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.08. 민간임대주택등기가 등기돼 있으므로 매각 후 관련 효력과 말소 여부를 원문에서 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 현재 실제 점유 상태와 임차권등기 말소 이행 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 최종 조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 건 이번 매각조건
표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고 최저가가 129,536,000원이어서 133,077,504원의 미배당 인수위험이 발생하는 구조입니다. 이런 물건은 원칙적으로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 이번 사건은 다릅니다. 매각물건명세서가 임차인 노재용과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시했습니다. 그래서 판단 기준은 최저가 129,536,000원에 룰상 미배당액을 더한 값이 아니라, 실질취득 129,536,000원·실질 인수 0원입니다.
가격만 보면 실거래 집계 평균 264,583,333원의 49.0%지만, 확인되는 거래월은 2021년에 집중돼 있고 물건 자체도 이미 3회 유찰됐습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 소규모 다세대의 환금성·오래된 비교거래·테라스 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
