서울남부지방법원 2025타경12649. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 소유자 강성철은 2022.04.14. 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 취득했고, 2022.05.13. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 360,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 임차인 김규빈입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.14., 점유개시는 2022.05.02., 주민등록일자는 2022.05.16.이고 보증금은 360,000,000원입니다. 선언된 말소기준권리는 2023.05.17. 구로세무서 압류이므로, 임차인의 주민등록은 그보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12649 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제10층 제1001호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층건 중 제10층 제1001호 · 사용승인일 2022.01.25. |
| 소유자 | 강성철 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 215,040,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.05.17. 압류입니다. 임차인 김규빈의 주민등록일 2022.05.16.은 이보다 앞서며, 확정일자도 2022.04.14.입니다. 따라서 배당요구를 한 김규빈은 우선변제권을 행사할 수 있고, 배당 후 남는 보증금은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.05.16. | 우선변제 有 확정일자 2022.04.14. · 배당요구 | 조건부 실질 0원 잔액 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 언급되어 있으므로, 김규빈의 보증금과 별도의 신규 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김규빈입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
감정가는 336,000,000원, 현재 최저매각가는 215,040,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 별도의 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
또한 이 사건은 확약 적용 여부에 따라 가격의 의미가 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 현재 회차의 명목상 총 부담은 최저가 215,040,000원에 미배당 보증금 148,770,560원을 더한 363,810,560원입니다. 반대로 명세서의 반환청구권 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원이므로 매수인의 실질취득은 215,040,000원이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,560원 |
| 1. 임차인 김규빈 보증금 | 360,000,000원 | 211,229,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김규빈 보증금의 미배당액은 148,770,560원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 세금 압류와 후순위 권리
말소기준권리인 2023.05.17. 구로세무서 압류 이후 2025.03.10. 부천세무서 압류, 2025.10.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.10.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.02.11. 서울특별시 압류가 이어집니다. 등기 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층건 중 10층이며 사용승인일은 2022.01.25.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남측 폭 약 8m 내외 도로, 동측 폭 약 3m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 중요시설물보호지구(공항) · 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,228,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 김규빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유효한지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 기준. 확약 미적용 시 현재 회차 명목 인수는 148,770,560원입니다. 확약 조건 이행 시에만 실질 0원으로 판단해야 합니다.
- 세금 확인. 구로세무서·부천세무서·서울특별시 등 압류 중 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.13. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 법률효과를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘확약이 실제로 작동하느냐’
원칙만 적용하면 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 360,000,000원이 최저매각가를 넘는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차에서만 148,770,560원이 미배당되고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다. 그러나 본건은 매각물건명세서에서 임차인 김규빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시해 이 구조를 뒤집습니다. 확약 유효 시 실질 인수 0원. 다만 국세·지방세 압류와 확약 이행 여부를 끝까지 확인해야 하며, 실거래 자료가 없는 만큼 215,040,000원이 시장가격 대비 싼지는 별도의 검증이 필요합니다.
