인천지방법원 2025타경509948. 검암동 ‘폴라리스’ 3층 302호, 전용 51.00㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김한별이고 2021.09.27 소유권을 이전받았습니다. 등기상 과거 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2022.03.21 서민금융진흥원 가압류 14,635,399원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 부평구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 임차권은 별도로 봐야 합니다. 육가은은 2021.09.13 주민등록, 2021.08.09 확정일자로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 등기부에는 2023.10.17 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 최저가 기준 배당만 놓고 보면 보증금 중 79,957,060원만 배당되고 100,042,940원이 남아 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 499-6 폴라리스 3층 302호 · 인천광역시 서구 검암로29번길 4-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.00㎡ · 지상 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김한별 · 2021.09.27 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 준공 / 규모 | 2013.09.25 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2022.03.21 서민금융진흥원 가압류입니다. 2013년에 설정됐던 수협 계열 근저당과 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 육가은의 주민등록일 2021.09.13은 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자 2021.08.09와 배당요구로 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 육가은 3층 302호 51.00㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.13 / 2021.08.09 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 확약 미적용 룰상 100,042,940원 |
| 이병준 | 2025.05.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이병준은 2025.05.26 전입으로 말소기준인 2022.03.21보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 확인된 전입 순서만으로는 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 이 사건의 실질적인 권리 리스크는 육가은의 임차권과 말소동의 확약의 효력·적용 범위 확인에 집중됩니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 ‘81,830,000원짜리 매입’이다
폴라리스의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 165,500,000원이지만, 가격 판단은 보다 최근 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 160,666,666원, 최신 거래는 2023.01의 155,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 52.47㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2022.12 | 52.47㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2022.07 | 53.31㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.09 | 51.00㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 160,666,666원 |
말소동의 확약이 유효해 육가은의 인수가 실질 0원이 된다면, 실질취득은 최저가 81,830,000원으로 볼 수 있고 최근 12개월 평균의 50.9%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다. 다만 최신 실거래가 2023.01이고 최근 가격 추세도 -10.7%였기 때문에, 165,500,000원의 전체 평균만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 회차별 인수 시나리오 (확약 미적용 룰상 금액)
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 100,042,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,281,000원 | 124,150,058원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,096,700원 | 141,025,041원 |
위 인수액은 말소동의 확약을 적용하지 않은 권리 원칙상 시나리오입니다. 해당 확약이 육가은 임차권에 대해 유효하게 이행되면 육가은 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,940원 |
| 1. 임차인 육가은 보증금 | 180,000,000원 | 79,957,060원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,635,399원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 육가은에게 79,957,060원이 배당되고 룰상 부족분 100,042,940원이 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 전제에서는 이 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암중학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재하며 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 검암역이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 302호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 관련 제한과 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 확인된 실거래는 4건, 최신 거래는 2023.01입니다. 같은 물건군 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 육가은 주택임차권에 대한 말소동의의 당사자·적용 대상·조건과 실제 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수액 재확인. 현재 회차 룰상 100,042,940원, 3회 유찰 시 124,150,058원, 4회 유찰 시 141,025,041원입니다.
- 이병준 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현 점유와 인도 상황을 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 거래가 2023.01이고 최근 가격 추세가 -10.7%이므로 전체 평균 165,500,000원만으로 현재 가치를 판단하지 마십시오.
- 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2022.03.21 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정의 소멸 여부와 임차권 말소 조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 확약이 먼저다”
표면만 보면 감정가 167,000,000원짜리 다세대주택이 2회 유찰돼 81,830,000원까지 내려온 사건입니다. 말소동의 확약이 육가은 임차권에 대해 유효하게 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원이고, 실질취득 81,830,000원은 최근 12개월 실거래 평균 160,666,666원의 50.9% 수준입니다.
하지만 그 전제가 빠지면 완전히 다른 물건이 됩니다. 육가은은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당으로 회수되지 않는 룰상 금액만 100,042,940원입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸니 입찰”하는 물건이 아니라, “말소동의 확약의 효력을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 물건”입니다. 여기에 11세대 규모, 2023.01 이후 확인된 실거래 공백, -10.7%의 하락 추세와 평균 2.0회 유찰이라는 환금성 요소까지 감안하면 종합 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
