서울남부지방법원 2025타경12653. 가산동 에스앰캐슬 9층 901호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 손재현은 2022.03.15 매매를 원인으로 거래가액 387,000,000원에 취득했고 2022.04.07 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2022.02.14 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 2022.03.29 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2023.03.28 강서세무서장 압류이고, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 신다빈의 전입·점유는 2022.03.28로 말소기준보다 빨라 임차권등기가 후순위라는 사실만 보고 인수 위험을 지워서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12653 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 147-32 에스앰캐슬 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.15 매매 · 거래가액 387,000,000원 · 2022.04.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 278,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.03.28 국 압류입니다. 반면 신다빈은 2022.03.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분석됩니다. 2023.11.20 설정된 주택임차권 자체는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하지만, 임차인의 선행 대항력까지 함께 사라진다고 볼 수는 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신다빈 · 건물전부 | 387,000,000원 | 2022.03.28 | 2022.03.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계인 명시 · 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
이 인수 0원 결론은 신다빈 및 매각조건에 명시된 주택도시보증공사 승계 범위에 한해 적용됩니다. 확약 밖 별도 임차인이 확인되는 경우에는 그 임차인의 대항력·보증금·배당 여부를 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 64%
감정가는 435,000,000원, 현재 최저매각가는 278,400,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에서 중요한 것은 “64%니까 싸다”가 아니라 매각조건을 적용한 뒤 실제 부담액이 얼마인가입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 278,400,000원 | 113,297,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 222,720,000원 | 168,198,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 178,176,000원 | 212,118,464원 | 0원 |
확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가는 낮아져도 임차인 미배당 인수가 커집니다. 반대로 이 사건의 매각조건이 그대로 이행된다면 해당 미배당 잔액은 매수인이 실질적으로 부담하지 않으므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 278,400,000원입니다. 감정가 대비 할인 폭은 확인되지만, 이를 곧바로 주변 실거래 시세 대비 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,697,600원 |
| 1. 임차인 신다빈 보증금 · 우선변제 | 387,000,000원 | 273,702,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 4,697,600원을 제외한 273,702,400원이 신다빈의 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 113,297,600원입니다. 룰상으로는 매수인 인수 대상이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 가산동 주민센터 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 901호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 노폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 신다빈 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 인수는 113,297,600원이지만 확약 유효 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 섞어 판단하지 마세요.
- 확약 적용 범위. 포기·말소 조건은 신다빈 및 명시된 주택도시보증공사 승계 범위에만 적용됩니다. 별도 점유자나 확약 밖 임차인이 확인되면 새로 권리분석해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 대조하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 2회 유찰·64%라는 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 단정하지 말고, 현장 상태와 주변 거래 수준을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 원문을 직접 확인하고, 특별매각조건의 문구와 실제 말소 절차를 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 줄
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 현재 회차에서도 113,297,600원의 미배당 보증금이 남아 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 단순히 2회 유찰되어 64%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 볼 수도 없습니다.
하지만 매각물건명세서에는 임차인 신다빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행되는 전제에서는 현재 최저가 기준 실질 인수 0원, 실질취득 278,400,000원입니다. 결론은 명확합니다. 권리의 승부처는 선순위 임차인 존재가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행 여부입니다.
