인천지방법원 2025타경509949. 인천 미추홀구 주안동 ‘한빛’ 3층 302호, 전용 59.48㎡의 공동주택(연립주택)입니다. 데이터상 case.usage_label은 근린주택이고, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 따라서 아파트가 아니라 소규모 연립·근린 혼재형 물건으로 보아야 합니다. 감정가는 212,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저가는 103,880,000원입니다.
이 사건은 대항력 있는 임차권등기가 분석의 전부입니다. 김호현 임차인은 임대차계약일 2021.08.30, 확정일자 2021.08.30, 전입·점유개시일 2021.09.16, 보증금 195,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.06.16이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 원칙만 놓고 보면 현재 최저가에서 배당 후 부족분 93,374,320원이 남습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총액이 보증금에 수렴하므로, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 702-9 한빛 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) · 전용 59.48㎡ · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김승환 (2021.10.14. 소유권이전, 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매가 나중
데이터상 말소기준으로 표시된 권리는 2025.06.16 강제경매개시결정입니다. 김호현 임차인의 전입·점유개시는 2021.09.16, 확정일자는 2021.08.30이므로 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차권등기의 미배당 보증금은 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 있어, 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입/확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김호현 | 3층 302호 59.48㎡ 전부 | 195,000,000원 | 전입 2021.09.16 확정 2021.08.30 배당요구 2023.11.08 | 대항력 우선변제 확약 인수0* 실제 임차인 1명 |
tenants 데이터의 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 김호현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 봅니다. 따라서 보증금 195,000,000원을 중복 합산하지 않고, 실제 임차인 1명의 보증금으로만 분석합니다. 원칙상 현재 회차 배당액은 101,625,680원, 부족분은 93,374,320원입니다. 다만 확약서 때문에 이 부족분은 해당 임차인에 한해 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시에만 싸다
한빛은 총 24세대, 2019.11.06 사용승인된 소규모 연립주택입니다. 최근 거래 8건 평균은 184,500,000원, 최저는 148,000,000원, 최고는 210,000,000원입니다. 현재 최저가 103,880,000원은 실거래 평균의 56.3%입니다. 그러나 이 비교는 확약서로 김호현 임차권 인수가 실질 0원*이라는 전제에서만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 56.88㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2024.02 | 59.48㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 59.48㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 59.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 59.48㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.06 | 59.67㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2021.06 | 59.67㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 59.67㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 184,500,000원 |
따라서 결론은 이중적입니다. 확약 적용 시 실질취득 103,880,000원으로 실거래 평균 대비 56.3%라 가격 매력이 큽니다. 반대로 확약이 무효·불완전하거나 말소가 지연되면, 대항력 보증금 195,000,000원을 기준으로 보아야 하고 시세 대비 우위는 크게 사라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,254,320원 |
| 1. 임차인 김호현 보증금 (우선변제) | 195,000,000원 | 101,625,680원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,768,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,846,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,074,824원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 김호현 보증금 부족분은 93,374,320원입니다. 정확도 규칙상 확약서 제출이 있으므로 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 보되, 룰상 미배당액은 각주처럼 별도 관리해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원칙상 보증금은 남는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 103,880,000원 | 93,374,320원 | 103,880,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 72,716,000원 | 123,992,888원 | 72,716,000원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 50,901,200원 | 145,415,022원 | 50,901,200원* |
대항력 인수형의 핵심은 “싸게 낙찰받을수록 미배당 인수가 늘어난다”는 점입니다. 이 사건도 확약이 없다면 회차별 최저가가 내려가도 총 부담은 보증금 195,000,000원에 가까워집니다. 그러므로 입찰 판단은 확약서의 효력·범위·말소 가능성을 확인한 뒤, 확약 적용 실질취득 기준으로만 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2019. 11월경 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 5층 공동주택(연립주택) 건물 내 3층 302호입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 총 24세대 소규모 단지입니다. 최근 거래 평균은 184,500,000원이지만, 거래 표본은 8건으로 대단지보다 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 김호현 임차권등기 말소와 매수인 인수 0원으로 실제 연결되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 93,374,320원은 매수인 인수 위험입니다. 낙찰가가 낮아도 총액은 보증금 195,000,000원에 수렴합니다.
- 확약 밖 리스크. 확약은 김호현 임차권등기에만 적용됩니다. 감정 기타참고사항의 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로 점유·명도 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 근저당 말소 기록 대조. 을구 1·2번 근저당권은 2021.07.01 말소 기록이 함께 기재되어 있습니다. 등기사항전부증명서 원본에서 현재 유효 권리인지 반드시 대조해야 합니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·최우선변제·미납 관리비를 미반영합니다. 소규모 연립주택은 관리비·공용부 하자 확인이 중요합니다.
- 가격 기준. 확약 적용 시 실질취득 103,880,000원은 실거래 평균 대비 56.3%입니다. 확약 불인정 시 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 195,000,000원입니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약서 확인형’이다
이 사건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 권리 구조만 보면 김호현 임차인의 보증금 195,000,000원이 경매개시보다 앞서는 대항력 인수형입니다. 원칙대로라면 현재 회차 부족분 93,374,320원을 떠안을 수 있고, 낙찰가가 더 내려가도 총 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 그래서 최저가 103,880,000원만 보고 “싸다”고 말하면 틀립니다.
다만 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 결론이 달라집니다. 정확도 규칙상 김호현 임차권등기의 인수는 실질 0원*입니다. 이 전제가 원본에서 확인된다면 실질취득 103,880,000원, 실거래 평균 대비 56.3%로 가격 매력은 큽니다. 반대로 확약 조건이 불완전하거나 말소가 보장되지 않으면 보증금 195,000,000원 기준으로 다시 계산해야 합니다. 가격은 매력, 권리는 확약서 원본 확인 전까지 보류. 이 물건의 성패는 입찰가보다 확약서 검증에 있습니다.
