서울남부지방법원 2025타경12662. 강서구 화곡동 ‘더숨153’ 제102동 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 273,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 139,776,000원입니다. 등기상 소유자는 김연희이며 2021.10.20 매매를 원인으로 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리분석의 핵심은 두 임차인입니다. 김정은 임차인은 보증금 265,000,000원, 전입 2021.10.22, 확정일자 2021.10.21, 주택임차권등기 2023.09.27로 권리관계가 구체적입니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 137,019,136원을 배당받고 127,980,864원이 남지만, 매각조건에 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 이 임차인에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원*으로 봅니다.

반면 이수민 점유자는 2025.10.14 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정해서도, “인수 없음”으로 넘겨서도 안 됩니다. 이 보고서에서는 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 또 ‘시보증’ 신고는 이수민 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김정은은 확약으로 해소, 이수민은 별도 확인

권리분석상 기준일은 2025.10.20 강제경매개시결정입니다. 김정은의 임대차계약·전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인이 배당 미충족액을 인수하는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각조건에서 김정은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 김정은 관련 미배당액은 실질 인수액에서 제외해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복 합산 금지

* 김정은 임차인의 통상 계산상 미배당액은 127,980,864원입니다. 다만 매각조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 반영했습니다. 이수민 점유자의 보증금은 미상이므로 전체 실질취득액은 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 1.39776억은 1.8억의 77.7%, 그러나 ‘싸다’ 단정 금지

더숨153은 134세대, 사용승인 2021.07.15입니다. 대상면적 15.31㎡와 유사한 거래 표본은 12건이 확인되지만, 가격판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.02의 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 180,000,000원입니다.

전체 12건 평균은 250,833,333원이지만 2021~2022년의 220,000,000원~275,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 실제 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 180,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래군 대비 -30.0%의 하락 추세입니다. 따라서 “전체 평균 대비 최저가가 55.7%”라는 숫자만으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 본건 역시 현재 3회 유찰 상태입니다. 최근 거래가 하락한 가운데 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점까지 감안하면, 감정가나 과거 전체 평균보다 최근 실제 거래가격과 임차인 인수확정 여부가 입찰가격 판단의 중심이 돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,776,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 김정은 보증금 부족분은 127,980,864원이나, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이수민의 미상 보증금은 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

김정은 임차인에 대해서는 유찰될수록 통상 계산상 미배당액이 커져도, 확약 조건이 그대로 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이수민 관련 위험에는 이 조건을 적용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래지표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 대상면적은 15.31㎡입니다. 사용승인은 2021.07.15입니다.
• 입지. 화원중학교 북동측 인근이며 주위에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 소재합니다.
• 도로. 동측 약 6M, 서측과 남측 약 4M 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 소화, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 가격 흐름. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 180,000,000원이며 최근 가격 추세는 과거 대비 -30.0%입니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래가 1건이고 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 대상면적도 15.31㎡의 소형 주거형이므로 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김정은 확약 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 이수민 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되기 전에는 대항력과 인수금액을 확정하지 마세요.
• 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’ 신고는 이수민 보증금에 대한 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 가격 기준은 180,000,000원 우선. 250,833,333원의 전체 평균보다 2026.02 최신 거래 및 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -30.0%이므로 2021~2022년의 220,000,000원~275,000,000원 거래를 현재 시세처럼 사용하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.11 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
• 배당·점유 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당 관련 서류와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “127,980,864원은 지워졌지만, 리스크가 0원은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 반전은 김정은 임차인입니다. 보증금 265,000,000원이 최저가 139,776,000원보다 훨씬 크고, 통상 배당계산만 보면 127,980,864원의 미배당액이 생깁니다. 그러나 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 그 금액은 매수인 실질 인수에서 0원으로 처리해야 합니다.

그렇다고 곧바로 “1.39776억에 사는 물건”이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이수민 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이고, 그 위험에는 김정은 확약이 적용되지 않습니다. 가격 측면에서도 최저가는 최근 180,000,000원의 77.7%까지 내려왔지만 최근 가격 흐름은 -30.0%, 본건은 이미 3회 유찰, 같은 단지 경매 평균도 3.1회 유찰입니다. 주된 인수는 해소됐지만 미상 임차인이 남은 조건부 사건으로 보는 것이 맞습니다.

결론은 C등급. 김정은 관련 대형 인수위험이 확약으로 제거된 점은 긍정적이지만, 이수민 인수금액을 확정하기 전에는 실질취득액과 시세 메리트도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 확약 밖 임차인의 권리와 보증금을 얼마까지 확정하느냐입니다.