138,180,000원
인천지방법원 2025타경509979. 부평동 티제이더플레이스 제4층 제404호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저가는 138,180,000원으로 감정가 282,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순히 “반값 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권이 있고, 임차인 김연의 보증금은 327,000,000원입니다. 전입·점유개시일은 2022.10.28, 확정일자는 2022.09.29로, 말소기준인 2023.01.20 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다.
이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 매수인의 총노출이 같이 내려가지 않습니다. 현재 회차 기준 매각대금 138,180,000원에서 집행비용 2,734,520원을 빼고 임차인에게 배당될 금액은 135,445,480원이고, 보증금 부족분은 191,554,520원입니다. 즉 확약이 없으면 낙찰가 138,180,000원 + 인수 191,554,520원 = 329,734,520원 수준으로 봐야 합니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-43 티제이더플레이스 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제4층 제404호 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 · 사용승인일 2017.07.13 |
| 소유자 | 송자영 (2022.01.17 소유권이전, 거래가액 327,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 138,180,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2023.01.20 갑구 9번 압류입니다. 임차인 김연의 전입·점유개시일은 2022.10.28로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.09.29입니다. 따라서 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 표시됩니다. 이후 2024.10.15 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.06.16 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
제공 데이터상 임차인은 김연 1명입니다. tenants 항목의 is_subrogation, is_guarantor가 모두 false이므로 보증기관 승계·대위 중복신고로 보아 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액도 327,000,000원으로 표시되어 있어, 보증금 관련 구조는 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김연 | 제4층 제404호 72.27㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.10.28 점유개시 2022.10.28 확정 2022.09.29 배당요구 2024.10.15 | 327,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,734,520원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 김연 보증금 (우선변제) | 327,000,000원 | 135,445,480원 | 부족분 191,554,520원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 327,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
확약 미반영 룰상 인수액은 191,554,520원입니다. 확약이 유효하면 해당 인수는 실질 0원*으로 보지만, 그 전제는 확약서 원본과 말소 이행 확인입니다.
④ 회차별 시나리오 — 최저가 착시를 제거하면 보이는 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총노출 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 138,180,000원 | 191,554,520원 | 329,734,520원 | 확약 없이는 보증금 수준 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 96,726,000원 | 232,415,068원 | 329,141,068원 | 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 67,708,200원 | 260,910,548원 | 328,618,748원 | 총액은 계속 보증금 부근 |
따라서 이 물건의 가격 판단은 두 갈래입니다. 확약이 유효하면 현 회차 실질취득은 최저가 138,180,000원에 가까워집니다. 반대로 확약이 무효·불이행이면 현재 회차라도 실질취득은 329,734,520원 수준이므로, 최저가 49%라는 숫자는 의미가 크게 줄어듭니다. 실거래 자료가 제공되지 않았기 때문에 “시세 대비 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘인천부흥초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 동유형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다.
- 환금성. 오피스텔·다세대·근린생활시설이 섞인 입지입니다. 제공 데이터에 실거래 표본이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 실제로 어떤 권리, 어떤 조건, 어떤 시점의 말소를 보장하는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김연의 점유, 퇴거, 임차권등기 말소 가능 여부를 전입세대열람·현황조사·명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약을 배제하면 현 회차 실질취득은 138,180,000원이 아니라 329,734,520원 수준입니다.
- 보증기관 구조 확인. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금이 모두 327,000,000원으로 표시되므로, 배당요구·대위·말소동의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 제공 데이터에 실거래가가 없으므로, 감정가 282,000,000원과 최저가 138,180,000원만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “확약 확인 전에는 싸다고 말할 수 없다”
이 사건은 권리분석의 결론이 아주 조건적입니다. 대항력 임차인 보증금 327,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 회차 최저가 138,180,000원만 보면 매력적으로 보이지만, 룰상 인수 191,554,520원을 더하면 총노출은 329,734,520원입니다. 반면 명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 유효하고 실제로 말소까지 이어진다면, 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*이 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서 원본·점유·말소 이행 확인입니다. 권리 확인 전에는 가격 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
