서울남부지방법원 2025타경12666. 서울 강서구 화곡동 ‘애즈무드’ 제5층 제501호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가 241,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,240,000원, 감정가의 64%입니다. 그런데 이 사건의 핵심은 할인율보다 선순위 임차권과 매각조건입니다. 임차권자 김정빈은 2021.09.24 전입, 2021.09.25 점유개시, 2021.07.30 확정일자를 갖고 있고 보증금은 259,000,000원입니다. 강제경매개시결정일인 2025.10.20보다 훨씬 앞서 대항력을 갖춘 구조라 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차 배당모형만 보면 매각대금 154,240,000원에서 집행비용 2,959,360원을 제외한 151,280,640원이 김정빈 보증금에 배당되고, 107,719,360원이 미배당으로 남습니다. 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 하지만 이 물건은 매각물건명세서 비고가 결론을 바꿉니다. 김정빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 김정빈 관련 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 19.99㎡ · 지상6층 건물 내 제5층 제501호 |
| 건물 / 단지 | 애즈무드 · 16세대 · 2021.07.15 준공 |
| 소유자 | 박수미 · 2021.11.01 매매 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 뒤집는다
말소기준은 2025.10.20 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.10.13에 을구 1번 주택임차권 김정빈 259,000,000원이 등기돼 있다는 점입니다. 임대차계약일은 2021.08.30, 전입은 2021.09.24, 점유개시는 2021.09.25, 확정일자는 2021.07.30입니다. 따라서 이 임차권은 데이터상 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계인은 중복 합산 금지
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정빈 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2021.09.24 / 2021.07.30 | 2023.10.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원* |
| 차권자 주거 | 600,000원 | 미상 / 미상 | 2026.01.12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 김정빈·차권자 2명입니다. 매각물건명세서 비고에 등장하는 주택도시보증공사는 김정빈의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로, 김정빈 보증금 259,000,000원과 별도의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 확약 반영 실질취득은 실거래 표본의 60.0%
애즈무드 대상면적 19.99㎡와 매칭된 실거래 표본은 5건입니다. 거래가는 245,000,000원~264,000,000원, 평균은 257,200,000원입니다. 최신 거래는 2022.03의 259,000,000원입니다. 현재 최저매각가 154,240,000원은 이 실거래 표본 평균의 60.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 20.24㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2022.03 | 21.16㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2022.02 | 21.16㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.11 | 21.74㎡ | 5 | 264,000,000원 |
| 2021.11 | 19.99㎡ | 5 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 257,200,000원 |
중요한 점은 김정빈 확약 조건을 반영하느냐입니다. 확약이 없다면 최저가가 154,240,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 김정빈 보증금 259,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형이기 때문입니다. 하지만 이 사건은 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 김정빈 관련 실질취득은 최저매각가 154,240,000원 수준으로 내려옵니다*. 다만 실거래 표본의 최신 거래가 2022.03이므로 2026.08.19 매각기일과 시간차가 있다는 점은 가격 판단에서 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,959,360원 |
| 1. 임차인 김정빈 보증금 | 259,000,000원 | 151,280,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서 김정빈 보증금의 미배당액은 107,719,360원입니다. 다만 매각조건상 김정빈 및 주택임차권 승계인이 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 차권자 600,000원은 별도 대항력 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 154,240,000원 | 107,719,360원 | 김정빈 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 123,392,000원 | 138,135,488원 | 김정빈 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 98,713,600원 | 162,463,245원 | 김정빈 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김정빈 미배당 인수액이 커져 “유찰 = 싸짐”이 성립하지 않는 구조입니다. 반대로 매각조건이 그대로 이행되면 각 회차의 김정빈 인수액은 실질 0원*이 되어, 그때부터 유찰에 따른 가격 인하가 실제 취득가격에 반영됩니다. 단, 차권자 600,000원의 대항력 미상 위험은 이 확약 밖에 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 등 건물 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울신정초등학교 북측에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제5층 제501호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사지 장방형 토지이며 남측 및 동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,204,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지규모. 애즈무드는 16세대이고 준공일은 2021.07.15입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 김정빈 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.
- 차권자 600,000원 확인. 전입일·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입세대와 현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.17 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 처리 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 실거래 최신성. 제공된 실거래 5건의 최신 시점은 2022.03입니다. 2026.08.19 입찰 전 현재 거래가·매물가를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰과 인수의 관계. 확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 김정빈 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. ‘최저가 64%’ 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 등기 원본 확인. 2021.11.17 민간임대주택등기, 2023.10.13 임차권등기, 2025.10.20 강제경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 매각조건이 가격을 살린다”
표면만 보면 이 물건은 위험합니다. 현재 최저가는 154,240,000원인데 김정빈의 보증금은 259,000,000원이고 대항력도 있습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 그래서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 김정빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차의 김정빈 룰상 인수액 107,719,360원은 실질 0원*이 되고, 실질취득은 최저매각가 154,240,000원 수준으로 내려옵니다. 이는 제공된 실거래 표본 평균 257,200,000원의 60.0%입니다.
그러나 완전히 닫힌 권리분석은 아닙니다. 확약 대상 밖 차권자 600,000원은 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 실거래 표본도 최신 거래가 2022.03입니다. 결론은 “주된 인수는 매각조건으로 해소되지만, 600,000원 미상 임차와 가격표본 최신성을 확인한 뒤 접근”입니다.
* 김정빈 관련 ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서 비고의 미배당 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 배당모형상 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 107,719,360원입니다.
