108,780,000원
인천지방법원 2025타경509980. 부평동 마이팰리스 3층 305호 오피스텔입니다. 감정가는 222,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 108,780,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 눈에 띄지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 오민욱은 2020.06.26 전입·점유했고, 확정일자는 2020.06.04로 확인되며 보증금은 227,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2023.08.23 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차인입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 보정 요소가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 정확도 규칙상 오민욱에 대한 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저매각가인 108,780,000원으로 봅니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 순수 배당 계산만 보면 보증금 미배당액 120,542,920원이 남고, 낙찰가와 합친 금액은 229,322,920원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-33 마이팰리스 3층 305호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로96번길 20-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 3층 305호 · 71.02㎡ 전부 |
| 소유자 | 장용준 (2020.07.01 매매, 거래가액 227,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기상 2017.10.19 계양새마을금고 근저당권은 2020.06.26 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.08.23 서대문세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 오민욱의 전입·점유는 2020.06.26으로 이보다 빠릅니다. 따라서 주택임차권등기가 2024.06.13에 등기됐다는 사실만 보고 후순위로 판단하면 안 되고, 실제 대항력 기준일인 전입·점유 시점을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오민욱 | 3층 305호 71.02㎡ 전부 2020.06.26 | 2020.06.04 | 227,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 시 인수 0원 |
오민욱은 배당요구를 했고 주택임차권등기도 마쳤습니다. 전입신고일은 2020.06.26, 확정일자는 2020.06.04이며 보증금은 227,000,000원입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,322,920원 |
| 1. 임차인 오민욱 보증금 | 227,000,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 120,542,920원입니다. 이는 확약을 배제한 룰상 인수 가능액입니다. 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 의미가 완전히 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 108,780,000원 | 120,542,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 76,146,000원 | 152,624,628원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,302,200원 | 175,057,240원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커져 매수인의 인수 부담이 증가합니다. 즉 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형에서는 낮아진 최저가를 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로, 그 확약이 유효하게 이행되는 한 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상물건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 중부동공원 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 14층 건물 내 3층 305호이며 2012.05.25 사용승인됐습니다.
- 설비. 급·배수·위생·난방·승강기·주차타워·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 서측 및 남측 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 가장 중요한 확인사항입니다. 을구 3번 주택임차권등기의 말소동의 대상·조건·효력이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약 제출 사실만이 아니라 매각 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 오민욱의 전입·점유 2020.06.26은 말소기준 2023.08.23보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수 가능성이 있는 구조입니다.
- 배당액과 인수액 구분. 현재 회차 배당 기준 보증금 미배당은 120,542,920원이나, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 물건의 핵심은 108,780,000원이라는 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 임차인 오민욱의 보증금 227,000,000원이 낙찰가보다 크고 전입·점유도 말소기준보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 현재 회차에서 룰상 미배당 보증금은 120,542,920원입니다.
하지만 매각물건명세서에는 바로 그 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 적용하면 해당 임차인 인수는 실질 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 108,780,000원입니다. 결론은 분명합니다. 권리 판단의 중심은 확약서의 유효성이고, 가격 매력도는 별도의 최근 실거래 확인 후 결정해야 합니다.
