서울남부지방법원 2025타경12682. 화곡동 소담밸리 102동 503호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김용상이고 2019.11.27. 매매를 원인으로 260,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 장병만의 주택임차권입니다. 장병만은 2019.12.02. 전입, 2019.11.06. 확정일자를 갖추고 보증금 250,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.04. 서대전세무서장 압류입니다. 장병만의 전입과 확정일자, 임차권등기는 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권은 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가로는 보증금을 전부 배당할 수 없기 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1120-2 소담밸리 제102동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제5층 제503호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 개별난방 · 도시가스 · 승강기 · 주차장 |
| 소유자 | 김용상 · 2019.11.27. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 138,752,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 295,896,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2016년 설정됐던 남구로신용협동조합·신한은행·서천농업협동조합의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.11.04. 압류이고, 그보다 앞선 장병만의 대항력 있는 임차권은 경매로 자동 소멸하지 않습니다. 반면 2025.07.15. 서울특별시 압류와 2025.10.21. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있고, 부족분은 승계
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장병만 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2019.12.02. | 2019.11.06. | 2023.11.15. | 대항력 有 우선변제 有 일부 승계 |
이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인의 인수액이 커집니다. 실제로 4회 유찰 시 매각가 111,001,600원에 인수액 141,352,422원, 5회 유찰 시 매각가 88,801,280원에 인수액 163,197,143원으로 계산돼 실질취득 총액은 각각 252,354,022원, 251,998,423원입니다. 즉 유찰이 거듭돼도 총 부담은 약 250,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 138,752,000원이 아니라 252,742,528원으로 비교
소담밸리101동,102동의 면적 유사 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 4건 평균은 272,375,000원, 최신 거래는 2026.03. 277,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래 대비 13.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.08㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2025.10 | 36.57㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 37.13㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.05 | 37.67㎡ | 4 | 277,500,000원 |
| 2023.03 | 37.13㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 272,375,000원 |
데이터상 최저가 138,752,000원은 최근 12개월 평균의 50.9%지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 임차인 인수를 포함한 현재 실질취득 252,742,528원은 최근 12개월 평균 272,375,000원의 약 92.8%, 최신 거래 277,000,000원의 약 91.2%입니다. 실질 할인폭은 최근 평균 대비 약 7.2% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,742,528원 |
| 1. 임차인 장병만 보증금 | 250,000,000원 | 136,009,472원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 295,896,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 부족분 113,990,528원은 매수인 인수 예상액입니다. 한국주택금융공사 청구액 295,896,510원은 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공원·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 도시형생활주택으로 개별난방·도시가스·승강기·주차장·소화전·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 화곡로58길과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 336.5㎡, 공시지가 4,899,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지입니다.
- 단지 규모. 소담밸리101동,102동은 28세대이고 준공일은 2016.05.31.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 138,752,000원이 아니라 현재 기준 실질취득 252,742,528원을 가격 비교의 출발점으로 보세요.
- 임차보증금 승계 확인. 장병만 보증금 250,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인에게 남는 구조입니다.
- 배당 결과 확인. 예상배당은 현재 회차 가정치이므로 실제 집행비용과 조세채권 등에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득이 약 252,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%, 28세대라는 통계를 함께 보세요.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 272,375,000원과 최신 거래 277,000,000원을 우선 기준으로 비교하세요.
맺으며 — “51% 낙찰가”가 아니라 “약 2.53억 실질취득”
이 물건의 핵심은 숫자 하나입니다. 138,752,000원이 아니라 252,742,528원. 대항력 있는 장병만의 보증금이 낙찰가를 웃돌기 때문에 현재 회차에서 예상되는 113,990,528원의 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 감정가 대비 51.2%까지 내려온 최저가만 보고 큰 할인으로 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
실질취득 252,742,528원은 최근 12개월 평균 272,375,000원보다 낮기는 하지만 차이는 약 7.2%이고, 4회·5회 유찰이 되더라도 실질취득 총액은 약 252,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 평균 유찰 9.0회와 낙찰률 0.0%라는 단지 경매 통계까지 겹칩니다. 표면 가격은 크게 할인됐지만, 임차보증금이 사실상 가격의 하한선을 만드는 인수형 물건입니다.
