서울남부지방법원 2025타경12682. 서울 강서구 화곡동 소담밸리 제102동 503호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기부상 현재 소유자는 김용상이고, 2019년 11월 27일 매매를 원인으로 2019년 12월 27일 소유권을 취득했으며 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 경매는 한국주택금융공사가 신청한 강제경매로 청구금액은 295,896,510원입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차권등기입니다. 2023년 11월 15일 접수된 장병만의 주택임차권은 임차보증금 250,000,000원, 전입일 2019.12.02, 확정일자 2019.11.06으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수권리로 명시되어 있어, 최저매각가가 크게 낮아져도 매수인의 총투입액은 크게 줄지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1120-2 소담밸리 제102동 제5층 제503호 도로명주소: 서울특별시 강서구 화곡로58길 30-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 김용상 (2019.12.27. 소유권이전, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 111,001,600원 (감정가의 41.0%, 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 295,896,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
대항력 있는 임차인 1명이 존재합니다. 장병만은 2019년 12월 2일 전입했고 확정일자는 2019년 11월 6일이며, 2023년 11월 15일 주택임차권등기가 접수되었습니다. 현재 말소기준권리로 선언된 것은 2024년 11월 4일 갑구 4번 국의 압류이므로, 임차권등기는 그보다 앞서 존재하여 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장병만 | 주거 (임차권등기) · 건물 전부 | 250,000,000원 | 2019.12.02 / 2019.11.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 | 141,352,422원 |
과거의 남구로신용협동조합 근저당 2,340,000,000원, 신한은행 근저당 172,800,000원, 서천농업협동조합 근저당 19,200,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이후 2024년 11월 4일 국의 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 2025년 7월 15일 서울특별시 압류와 2025년 10월 21일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
비교 대상은 소담밸리101동,102동의 면적 일치 거래입니다. 최근 거래 5건은 240,000,000원~280,000,000원 범위이며, 특히 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.08㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2025.10 | 36.57㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 37.13㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.05 | 37.67㎡ | 4 | 277,500,000원 |
| 2023.03 | 37.13㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 4건 | — | 272,375,000원 |
최근 12개월 평균은 272,375,000원, 최신 거래는 2026년 3월 277,000,000원입니다. 최근 추세는 이전 거래 대비 13.5% 상승입니다. 현재 실질취득 252,354,022원은 최근 12개월 평균보다 20,020,978원 낮고, 최근 12개월 평균의 92.6%입니다. 최신 거래 대비로는 91.1% 수준입니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 111,001,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,022원 |
| 1. 임차인 장병만 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 108,647,578원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 295,896,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금은 집행비용 2,354,022원과 임차인 장병만의 우선변제 배당 108,647,578원에 사용되고, 한국주택금융공사 청구액 295,896,510원은 배당되지 않습니다. 임차보증금 부족분 141,352,422원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 111,001,600원 | 141,352,422원 | 252,354,022원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 88,801,280원 | 163,197,143원 | 251,998,423원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 71,041,024원 | 180,637,714원 | 251,678,738원 |
이 사건은 낙찰가를 낮추는 것 자체가 핵심 전략이 아닙니다. 낙찰가가 111,001,600원에서 88,801,280원, 71,041,024원으로 떨어져도 임차보증금 인수액이 각각 163,197,143원, 180,637,714원으로 늘어 실질취득은 252,354,022원 → 251,998,423원 → 251,678,738원으로 거의 고정됩니다. 즉 이 물건의 경제적 기준가격은 최저가가 아니라 약 2.5억원대의 실질취득가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공원·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제5층 제503호입니다. 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 남동측으로 화곡로58길과 접합니다. 토지는 3필지 일단의 가장형으로 이용 중이며 지형은 평지, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 수평표면구역, 원추표면구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등이 토지이용계획에 포함됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 장병만의 주택임차권등기가 확인됩니다.
- 환금성. 소담밸리101동,102동은 총 28세대이며 2016년 5월 31일 준공됐습니다. 최근 거래는 240,000,000원~280,000,000원 범위이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.9회·매각률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 111,001,600원은 감정가의 41.0%지만, 이 숫자만으로 취득가를 판단하지 마세요. 현재 실질취득은 252,354,022원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 272,375,000원, 최신 거래 277,000,000원을 우선 비교하세요. 실질취득은 각각 92.6%, 91.1% 수준입니다.
- 임차인 인수. 장병만은 대항력과 우선변제권이 있고 배당요구도 접수돼 있습니다. 보증금 250,000,000원 중 현재 141,352,422원이 매수인 인수액입니다.
- 회차별 전략. 5회 유찰·6회 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득은 각각 251,998,423원, 251,678,738원으로 거의 고정됩니다. 단순히 유찰을 더 기다리는 것보다 실질취득과 시세의 차이를 기준으로 판단해야 합니다.
- 명도. 대항력 있는 임차권이므로 보증금 정산과 인도 과정이 일반적인 소유자 점유 물건보다 중요합니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 8.9회 유찰·매각률 0.0%인 만큼, 매수 후 처분까지의 시간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.11억 ≠ 취득가 1.11억”
이 물건의 승부처는 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가 111,001,600원에서 임차인 장병만의 보증금 부족분 141,352,422원을 인수하면 실질취득은 252,354,022원이 됩니다. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 실질취득은 2.52억원대에서 거의 고정됩니다.
그럼에도 가격 자체는 나쁘지 않습니다. 실질취득 252,354,022원은 최근 12개월 평균 272,375,000원보다 7.4% 낮고, 최신 거래 277,000,000원보다 8.9% 낮습니다. 최근 추세도 13.5% 상승이므로, 최근 시세를 기준으로 보면 일정한 가격 여유가 있습니다.
다만 대항력 임차보증금 인수, 4회 유찰, 단지 경매 평균 8.9회 유찰과 매각률 0.0%라는 환금성 부담이 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라, 실질취득 약 2.52억원이 최근 시세 대비 충분한 할인인지와 임차인 인수·명도 부담을 함께 감수할 수 있는지를 기준으로 판단해야 합니다. 권리는 위험, 가격은 유효 — 단, 최저가가 아닌 실질취득가로 판단해야 하는 물건입니다.
