인천지방법원 2025타경509991. 남동구 간석동 럭키빌라2동 3층 301호, 전용 39.57㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2016.12.28. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 46,800,000원이고, 이후 인천광역시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 유복순의 전입일은 2017.08.10.으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액 역시 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격의 질과 환금성을 더 주의해서 봐야 합니다. 감정가 93,000,000원에서 3회 유찰돼 31,899,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 최신 실거래도 2026.05. 45,000,000원으로 확인됩니다. 2024.03. 거래 70,000,000원과 비교한 최근 가격 추세는 -35.7%입니다. 즉 최저가가 최근 거래 아래에 있다는 사실만으로 과거 가격 수준의 회복을 전제해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-430 제2동 제3층 제301호 · 간석로87번길 11-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.57㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 고현비 · 2024.03.13. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 31,899,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 40,383,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.12.28. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 46,800,000원이고 채무자는 고현영입니다. 이후 2023.06.28. 인천광역시 압류, 2025.06.19. 임의경매개시결정이 있으며 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 현재 최저가 31,899,000원에서는 근저당권에도 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유복순 | 2017.08.10 | 2024.02.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 아래, 시장 방향은 하락
럭키빌라2동 전용 39.57㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 57,500,000원이지만 2024.03.의 70,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 45,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.57㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2024.03 | 39.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.57㎡ | 1건 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.57㎡ | 2건 | 57,500,000원 |
현재 최저매각가 31,899,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 45,000,000원의 70.9%입니다. 가격 자체는 최근 거래 아래 구간입니다. 다만 최신 45,000,000원은 종전 70,000,000원보다 낮아 최근·과거 가격 추세가 -35.7%로 나타납니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 57,500,000원 대비 최저가가 55.5%라는 수치만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 974,182원 |
| 2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 46,800,000원 | 30,924,818원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 46,800,000원 중 30,924,818원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 15,875,182원입니다. 신청채권 청구액은 40,383,560원이며 현재 시나리오상 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상인천중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 불가능해 전반적인 교통상황이 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 2미터의 포장도로에 접합니다. 토지 자료상 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규모·노후도. 럭키빌라2동은 10세대이고 사용승인일은 1996.06.04.입니다. 거래 표본은 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 897,800원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 등이며 위생·급배수시설이 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 57,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 45,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 거래 추세가 -35.7%입니다. 31,899,000원이 최근 거래보다 낮더라도 추가 가격 하락 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 유복순은 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다. 승계 위험과 별개로 실제 배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 건물까지 차량 출입이 불가능합니다. 실사용 편의와 재매각 수요에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 거래 표본이 적으며 이미 3회 유찰됐습니다. 낙찰가만이 아니라 향후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 임차관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 시장도 같이 내려왔다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.12.28. 근저당이 말소기준이고, 임차인 유복순의 2017.08.10. 전입은 그보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 권리 자체보다 중요한 것은 환금성과 현재 시장가격입니다.
최저가 31,899,000원은 최신 실거래 45,000,000원의 70.9%로 가격 여지는 분명합니다. 하지만 최신 거래 자체가 종전 70,000,000원에서 크게 내려와 추세가 -35.7%이고, 물건도 이미 3회 유찰됐습니다. 차량 진입이 불가능한 10세대 다세대라는 특성까지 감안하면 “감정가 대비 34.3%니까 싸다”보다 “최근 45,000,000원 시장에서 31,899,000원이 환금성 위험을 충분히 보상하는가”가 이 물건의 핵심 판단 기준입니다.
