서울남부지방법원 2025타경12685. 서울 강서구 공항동 마곡블루힐 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택<단지형다세대>입니다. 사용승인일은 2020.08.31이고, 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 제2층에 위치합니다. 소유자 고완석은 2020.12.03 매매를 원인으로 239,000,000원에 취득해 2020.12.21 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 주택임차권등기가 아니라, 그 임차권의 실제 전입·점유 시점입니다. 김미정은 2020.12.03 확정일자를 받고 2020.12.21 전입·점유를 시작해, 말소기준인 2022.09.14 압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 대항력 있는 선순위 임차인으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 이번 매각은 그 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 680-5 마곡블루힐 제2층 제202호 · 서울특별시 강서구 방화대로5다길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택<단지형다세대> · 방·거실겸주방·다용도실·욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호 · 사용승인일 2020.08.31 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.12.03 매매 · 거래가액 239,000,000원 · 2020.12.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 163,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 매각조건이 결론을 바꾼다
주택도시보증공사는 김미정 임차보증금의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 이를 별개의 추가 임차인이나 별도의 239,000,000원 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차 관련 당사자는 김미정과 변해진 2명입니다.
② 임차인 분석 — 주된 인수는 해소, 별도 점유자는 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.12.21 확정 2020.12.03 | 239,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 2023.01.26 | 주택도시보증공사 승계인 | 0원* 룰상 78,253,760원 |
| 변해진 | 미상 | 전입 2025.03.07 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 기준 없음 |
③ 가격 판단 — 64% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 256,000,000원, 현 회차 최저매각가는 163,840,000원으로 2회 유찰된 감정가의 64%입니다. 그러나 마곡블루힐에 대해 현재 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 64%라는 할인율 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용할 수 없습니다.
단지는 2020.08.31 사용승인된 20세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 통계만으로 실제 시장가격을 정할 수는 없으므로, 본건의 가격 평가는 권리 해소 여부와 별개로 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,760원 |
| 1. 임차인 김미정 보증금(우선변제) | 239,000,000원 | 160,746,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김미정 보증금은 160,746,240원 배당되고 룰상 미배당액은 78,253,760원입니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인에게 인수될 수 있지만, 본건은 김미정 및 주택임차권 승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 김미정 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 김미정 인수 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 163,840,000원 | 78,253,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 131,072,000원 | 110,563,008원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 104,857,600원 | 136,410,406원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 김미정의 미배당 보증금이 늘어나 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 본건에서는 매각조건상 김미정과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하므로, 표의 룰상 인수액을 실제 취득원가에 더하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 송정중학교 북서측 인근으로, 주위에는 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 용도. 도시형생활주택<단지형다세대>로 방·거실겸주방·다용도실·욕실 형태로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층, 사용승인일 2020.08.31이며 승강기·자주식 주차장·위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,237,000원/㎡, 토지면적은 330.1㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 도시관리계획 입안중 등이 기재되어 있습니다.
- 단지. 마곡블루힐은 20세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김미정 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현 회차 계산상 78,253,760원은 일반적인 대항력 임차보증금 부족분이지만, 본건 조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 변해진 점유 확인. 2025.03.07 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않으므로 현장 및 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.24 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·승계 처리와 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 256,000,000원에서 2회 유찰돼 163,840,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 판단을 하면 안 됩니다.
- 세금·비용 확인. 말소기준 자체가 국의 압류이고 처분청이 강서세무서장으로 기재되어 있으므로 조세 관련 배당·매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.39억 대항력”보다 중요한 것은 매각조건이다
등기와 전입 순서만 보면 이 물건은 쉽게 접근할 사건이 아닙니다. 김미정의 보증금은 239,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에, 현 회차 낙찰가 163,840,000원만 보고 접근하면 룰상 78,253,760원의 인수 부담을 놓치게 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 김미정과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 반면 변해진의 보증금·확정일자는 확인되지 않고 민간임대주택등기도 존재하므로, “주된 대항력 위험은 조건부 해소, 나머지 점유·등기 확인은 필요”가 정확한 결론입니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 시세보다 싸다는 의미로 바꿔 읽을 실거래 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 현재 판단은 권리는 조건부로 정리되지만, 가격 검증과 잔여 점유·등기 확인이 입찰 전 필수입니다.
