인천지방법원 2025타경510000. 인천광역시 남동구 논현동 아라트라움 6층 601호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 57,820,000원이 아니라 보증금 116,000,000원의 대항력 임차권입니다. 안예진은 2022.08.19. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.26.이며, 말소기준으로 제시된 2024.03.26. 분천이엔지 주식회사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 고정됩니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 안예진에게 56,379,240원을 배당하고 59,620,760원을 미배당으로 계산하고 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제6층 제601호 · 26.55㎡ 전부 |
| 소유자 | 천덕우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권과 확약
말소기준으로 제시된 권리는 2024.03.26. 분천이엔지 주식회사의 가압류입니다. 안예진의 주민등록·점유개시일은 2022.08.19.로 그보다 앞서고, 확정일자 2022.07.26. 및 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2024.09.09.에는 임차보증금 116,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안예진 | 제6층 제601호 26.55㎡ 전부 | 116,000,000원 | 2022.08.19 / 2022.07.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 확인
현재 최저매각가는 57,820,000원으로 감정가 118,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 가격 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 특히 본건은 대항력 임차권과 확약 이행 여부가 실질 취득비용을 좌우하므로, 단순한 최저가 할인율보다 권리 해소 조건 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 1. 임차인 안예진 보증금 | 116,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 가압류 · 분천이엔지 주식회사 | 234,232,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 부족분은 59,620,760원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 조건에서는 본 리포트의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물의 제6층 제601호입니다.
- 입지. 인천논현역 북서측 인근으로, 주변에 단지형아파트·오피스텔·다가구주택 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천논현역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 접한 노폭 약 15M 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(논현2)이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건으로 임차권 말소를 보장하는지 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 시점. 낙찰·대금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 대항력 재검토. 안예진은 2022.08.19. 주민등록·점유개시, 2022.07.26. 확정일자로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 배당 차이. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 배당 산식상 59,620,760원의 보증금 부족분이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약이 먼저다
겉으로 보면 감정가 118,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 57,820,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 권리구조만 놓고 보면 안예진은 보증금 116,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 배당 산식에서는 59,620,760원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 경우라면 최저가가 싸다는 이유만으로 접근할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이 사건을 바꾸는 요소는 단 하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 유효하고 실제 임차권 말소까지 이행된다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 현재 낙찰가 수준으로 정리됩니다. 반대로 확약 효력이 흔들리면 다시 59,620,760원의 인수 문제가 살아납니다. 따라서 결론은 “가격보다 확약 원본과 말소 이행을 먼저 확인할 물건”입니다.
