인천지방법원 2025타경510027. 인천 미추홀구 주안동 비와이펠리스 7층 705호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 전용 70.9079㎡ 물건입니다. 현 소유자 강샛별은 2022년 2월 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 등기상 말소기준은 2023년 3월 6일 국가 압류인데, 임차인 정은지는 이미 2022년 1월 20일 전입·점유했고 확정일자도 2021년 12월 27일입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 소멸 여부가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금이 매수인에게 얼마나 남느냐입니다.

농협은행 근저당 187,200,000원은 2022년 1월 20일 이미 말소돼 현재 부담 권리가 아닙니다. 반면 정은지의 주택임차권등기는 2024년 2월 20일에 이뤄졌어도, 그 기초가 되는 임대차계약일은 2021년 12월 15일, 확정일자는 2021년 12월 27일, 주민등록·점유개시는 2022년 1월 20일입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정돼 있어 등록 시점만 보고 후순위 임차권으로 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기상 기존 농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.03.06 국가 압류이고, 그 뒤의 임차권등기·경매개시결정·추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정은지의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그 이전의 전입·점유 관계에서 발생합니다. 전입·점유일 2022.01.20이 말소기준 2023.03.06보다 앞서므로, 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 미배당분이 매수인에게 남는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력

정은지는 보증기관 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 240,000,000원이며, 현재 회차 103,390,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,247,460원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 101,142,540원이 배당됩니다. 그 결과 배당받지 못하는 138,857,460원이 매수인 인수액으로 남습니다.

③ 유찰해도 실질취득은 약 2.4억대로 고정

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 낙찰가 + 인수액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 1.03억이 아니라 2.42억으로 봐야 한다

BY펠리스의 최근 거래에서 가장 우선해서 봐야 할 수치는 최근 12개월 평균 172,000,000원, 최신 거래 2026.02의 180,000,000원입니다. 전체 10건 평균은 209,200,000원이지만 과거 2022년의 227,000,000원·240,000,000원·253,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 실제로 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 -21.3% 낮아 하락 추세가 뚜렷합니다.

표면상 최저가 103,390,000원은 최근 12개월 평균의 60.1%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 현재 실질취득 242,247,460원은 최근 12개월 평균보다 70,247,460원 높고, 최신 거래 180,000,000원보다도 62,247,460원 높습니다. 따라서 이 물건을 ‘시세의 60%에 나온 경매’라고 평가하는 것은 권리관계를 반영하지 않은 해석입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)

현재 배당모형에서는 임차인에게 101,142,540원이 배당되고 부족분 138,857,460원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 시민공원역 북측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 주안역, 시민공원역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상14층 건물의 7층 705호이며 사용승인일은 2017.01.05입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
• 거래 규모. BY펠리스는 18세대이며 거래자료는 10건입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 최근 거래가격 추세는 이전 구간 대비 -21.3%입니다.
• 경매 지표. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회, 매각률은 14.29%입니다. 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 103,390,000원만 보고 최근 시세의 60.1%라고 판단하지 말고, 인수액 138,857,460원을 더한 총부담을 기준으로 보세요.
• 확약서 원문 확인. 확인된 문구는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출입니다. 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당모형상 미배당 138,857,460원이 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당순위·세금 등에 따라 최종액은 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 매각가 72,373,000원, 4회 유찰 시 50,661,100원까지 내려가도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 약 240,000,000원대로 유지됩니다.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 209,200,000원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 180,000,000원, -21.3%의 하락 추세를 우선해 가격을 판단하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.03억짜리 경매”가 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 211,000,000원이 2회 유찰돼 103,390,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 정은지의 보증금은 240,000,000원이고, 현재 배당 후 남는 138,857,460원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 실제 부담은 242,247,460원입니다.

더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 매각가는 내려가지만 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 3회 유찰 241,702,714원, 4회 유찰 241,311,900원으로 여전히 보증금 수준에 고정됩니다. 반면 최근 12개월 평균은 172,000,000원, 최신 거래는 180,000,000원이고 거래 추세도 -21.3%입니다. 낮아진 최저가보다 선순위 임차보증금이 가격을 결정하는 물건입니다.

말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 원문 확인 대상이지만, 현재 제공된 내용만으로 임차인의 대항력 포기까지 확인되지는 않습니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 인수위험 해소 여부를 확약서 원문에서 확인해야 하는 D급 주의 물건”입니다.