서울남부지방법원 2025타경12689. 화곡동 늘예솔하우스 제11층 제1104호로, 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 현황도 오피스텔로 이용 중입니다. 현황상 방2·주방·욕실 구조이고, 매각물건명세서에는 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “말소기준 이후 권리 소멸”이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 조환호의 255,000,000원 보증금입니다.
조환호는 2021.08.09 주민등록 및 점유를 개시했고, 확정일자는 2021.07.20입니다. 말소기준인 2022.09.14 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 현재 최저매각가 184,320,000원에서 집행비용 3,380,480원을 먼저 빼면 조환호에게 180,939,520원이 배당되고, 룰상 부족분 74,060,480원이 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형이지만, 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 매각조건상 포기·말소 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 방2·주방·욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 · 제11층 · 사용승인 2020.12.03 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.07.20 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 184,320,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.09.14 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원, 조환호의 주택임차권등기, 2025.10.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 조환호의 임차권등기 자체는 2023.06.13이더라도, 대항력 판단의 출발점인 주민등록·점유는 2021.08.09로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액과 룰상 인수액을 분리해서 본다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조환호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.09 | 2021.07.20 | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 기재 실질 인수 0원 |
| CHHIN SREY MEY | 미상 | 2025.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 확약 밖 확인 |
조환호는 배당요구를 했고 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차의 배당 계산만 보면 255,000,000원 중 180,939,520원을 배당받아 74,060,480원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어가므로 실질취득이 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 이 사건은 그 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 실질취득이 184,320,000원으로 정리되는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아 보여도 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 감정가 288,000,000원의 64%인 184,320,000원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 가격 우위를 확인할 수 있는 표본이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 이미 2회 유찰됐으므로, 유찰 폭 자체를 시장가 할인으로 동일시하지 않는 것이 중요합니다.
확약이 적용되는 현재 조건에서는 실질취득이 184,320,000원으로 정리되지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건의 매력 포인트는 “감정가 대비 64%” 자체가 아니라, 255,000,000원 대항력 보증금의 미배당분이 확약으로 매수인에게 승계되지 않는다는 권리구조에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 조환호 보증금 | 255,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 조환호 미배당액은 74,060,480원입니다. 다만 매각조건상 조환호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있어, 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·소규모 아파트·다세대주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다. 주거지로서 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2020.12.03 사용승인된 지하1층·지상12층 건물의 제11층 제1104호입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식주차 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 구분건물은 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 조환호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- CHHIN SREY MEY 점유 확인. 2025.08.21 전입으로 말소기준 이후라 현재 판정상 대항력은 없지만, 보증금·점유범위·계약관계를 확인해 명도 변수를 줄여야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 직전 인근 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 최종 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원”
이 사건만 놓고 보면 조환호의 255,000,000원 보증금은 전입 2021.08.09, 확정일자 2021.07.20으로 말소기준 2022.09.14보다 앞선 대항력·우선변제 임차보증금입니다. 현재 최저가 184,320,000원에서는 룰상 74,060,480원이 미배당돼 매수인에게 이어질 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
그러나 이번 매각에는 조환호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 주된 실질 인수액은 0원, 실질취득은 현재 최저가 184,320,000원입니다. 다만 확약 밖 CHHIN SREY MEY의 점유관계와 민간임대주택등기 확인이 남아 있고, 실거래 시세 근거 없이 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 잔여 점유관계는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
