인천지방법원 2025타경510033. 인천 계양구 작전동 어반스카이 1동 503호 오피스텔입니다. 소유자 김은규는 2020년 10월 26일 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 242,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 10월 17일 남동세무서장이 한 국 압류입니다. 이후 계양구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 함호승입니다. 함호승은 2022년 8월 19일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 7월 14일입니다. 임차보증금은 254,000,000원이며 2024년 5월 2일 임차권등기를 하고 배당요구도 했습니다. 따라서 단순히 “을구 임차권등기가 말소기준권리 뒤라 소멸한다”는 것만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 대항력 있는 보증금의 미배당 부분이 원칙상 매수인 인수 문제로 연결되기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심

말소기준은 2023년 10월 17일 국 압류입니다. 함호승의 주민등록·점유는 2022년 8월 19일로 그보다 빠릅니다. 2024년 5월 2일 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸 대상이지만, 등기 이전에 이미 성립한 대항력과 보증금 미회수 문제는 별도로 봐야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 함호승에게 117,569,300원이 배당되고 136,430,700원이 남지만, 확약 유효 시 그 잔액은 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 이 분석의 전제입니다.

또한 2022년 10월 27일에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기에는 해당 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기록되어 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 경매 후 처리 관계를 원본에서 함께 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 두 사람을 분리해서 본다

함호승은 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 반면 최신희는 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 됩니다. 보증금 규모 자체가 확인되지 않아 추가 인수액도 산정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 감정가의 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

감정가는 245,000,000원, 현재 최저매각가는 120,050,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 84,035,000원, 4회 유찰 시 58,824,499원입니다.

다만 동일 물건·인근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 내려왔으니 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가 할인율과 실거래 시세 할인율은 서로 다른 지표입니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)

현재 회차 계산상 함호승 보증금 부족분은 136,430,700원입니다. 다만 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 함호승에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 최신희의 보증금·대항력은 미상이라 이 배당표에 반영할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 입지. 인천광역시 계양구 작전동 서운공원 남서측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 10미터 내외, 서측 약 14미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2019.09.04이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 순위 1번 함호승 주택임차권에 적용되는지, 낙찰 후 말소 이행 조건이 무엇인지 원문을 확인해야 합니다.
• 최신희 조사. 전입신고일·점유개시일·보증금·임대차계약·배당요구 여부를 반드시 추가 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 비교 실거래 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.10.27 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리 관계를 원본 서류에서 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 이용 현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 함께 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”

이 사건의 첫인상은 감정가 245,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰되어 120,050,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 최저가보다 254,000,000원의 대항력 보증금이 먼저 보입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 136,430,700원이 미배당되어 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.

다행히 함호승의 주택임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 함호승 관련 실질 인수는 0원*으로 정리할 수 있습니다. 그러나 별도로 확인된 최신희는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 사람에게는 위 확약이 적용되지 않습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소 가능, 그러나 미상 임차인 확인 전에는 안전형으로 분류하기 어렵다”입니다. 또 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 확약서의 실제 효력과 최신희의 임대차관계, 두 가지가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.