서울남부지방법원 2025타경12693. 서울 강서구 화곡동 지엠밸리 16층 1606호, 등기와 감정상 오피스텔이며 매각물건명세서상 현황은 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 소유자 김건회는 2021년 8월 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2023년 7월 의정부세무서 압류가 들어왔습니다. 이 압류가 현재의 말소기준권리입니다.

권리분석의 핵심은 등기 시점보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 지성배는 2021년 7월 2일 임대차계약, 2021년 7월 7일 확정일자, 2021년 7월 23일 주민등록·점유개시를 갖췄습니다. 말소기준인 2023년 7월 13일 압류보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 감정가와 같은 185,000,000원입니다.

원칙대로라면 현재 최저가 94,720,000원에서 집행비용을 뺀 금액만 임차인에게 배당되고, 남는 92,384,960원은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 실질부담은 임차보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별 조건 때문에 결론이 달라집니다.

* 조건이 없다고 가정한 권리계산상 현재 회차 미배당 인수액은 92,384,960원입니다. 위 0원 평가는 매각물건명세서에 기재된 포기·말소 조건의 이행을 전제로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 ‘포기·말소 조건’이 붙었다

말소기준은 2023.07.13. 국 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 지성배의 임차권등기는 2023년 8월에 등기됐더라도, 임대차계약·확정일자·주민등록·점유는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

지성배는 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 임차인입니다. 배당요구일은 2023.08.28.이며, 등기부에도 같은 날 주택임차권이 등기돼 있습니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 매각조건에 함께 기재되어 있으며, 지성배와 승계인의 권리를 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

CHANG TIEN YUN은 현황조사상 2025.08.06. 전입자로 확인됩니다. 말소기준 2023.07.13.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 확인된 전입일 기준으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,720,000원 가정)

권리계산상 지성배 보증금 중 92,384,960원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 이 미배당액은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 ‘조건 확인’이 먼저다

조건이 없었다면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나 매수인의 총 부담이 임차보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 현재 회차에서도 낙찰가 94,720,000원과 미배당 인수액 92,384,960원을 단순 합산하면 부담이 크게 남습니다. 따라서 “3회 유찰이라 싸다”는 식의 판단은 원칙적으로 위험합니다.

이 사건에서는 그 구조를 끊는 것이 바로 매각조건입니다. 지성배 및 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면, 현재 회차에서 매수인이 부담할 실질취득액은 낙찰가 94,720,000원입니다. 다만 주변 실거래와의 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트까지 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장 및 감정 이용상태는 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
• 위치. 강서구청 북동측 인근으로 업무시설·근린생활시설·소규모 공동주택·학교·공원 등이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 16층이며 사용승인일은 2020.04.09.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 대상물건 북서측으로 폭 약 30M 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 9,940,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 지성배 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각기일까지 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 조건 불이행 시 금액 재계산. 현재 회차 기준 룰상 미배당 인수액은 92,384,960원입니다. 조건이 적용되지 않으면 낙찰가만을 취득비용으로 보면 안 됩니다.
• 별도 점유자 확인. CHANG TIEN YUN은 2025.08.06. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 오피스텔·주거사용 확인. 공부상 오피스텔, 현황 주거용 사용입니다. 실제 이용상태와 관리규약 등을 확인하세요.
• 시세 별도 확인. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수준을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 중요한 것은 ‘조건의 효력’

이 물건은 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 94,720,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 51.2%라는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석상 진짜 핵심은 185,000,000원짜리 선순위 임차보증금입니다.

원칙적인 배당계산만 보면 현재 회차에서 지성배에게 92,615,040원이 배당되고 92,384,960원이 미배당으로 남아 매수인 인수 위험이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서가 지성배와 주택도시보증공사에 대해 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 명시했기 때문에, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 94,720,000원으로 정리됩니다.

따라서 이 사건은 “선순위 임차인이 있어 무조건 위험한 물건”도, “3회 유찰됐으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 권리의 승부처는 포기·말소 조건의 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.