서울남부지방법원 2025타경12700. 구로구 개봉동 원창아트빌 4층 402호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 오민서는 2020년 2월 19일 매매를 원인으로 거래가액 219,000,000원에 취득했고, 그보다 앞선 2020년 2월 19일 한상택과 임대차계약이 체결됐습니다. 한상택은 2020년 3월 9일 주민등록·점유를 갖추고 2024년 3월 15일 보증금 224,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

등기상 말소기준은 2024년 12월 17일 남부천세무서장의 국세 압류입니다. 한상택의 임차권은 이보다 먼저 성립해 원칙적으로는 배당 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 최저가 116,224,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 한상택에게 113,796,864원이 배당되고 110,203,136원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에는 한상택과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 별도 미상 임차는 남는다

임차인 분석

실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 주택도시보증공사는 한상택의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 임차보증금 224,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 한상택에 대한 포기·말소 조건은 한상택 및 그 승계인에게만 적용됩니다. 이지혜의 전입일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자 등 핵심 조건이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 그 위험은 별도로 남습니다.

② 가격 판단 — 최저가 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 227,000,000원의 51.2%인 116,224,000원입니다. 세 차례 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건은 최근 실거래 금액을 근거로 한 시세 비교치가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 다세대 15세대 규모 물건은 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 쉽지 않으므로 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 치환하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,224,000원 가정)

한상택의 룰상 배당 부족분은 110,203,136원이나, 매각조건의 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이지혜 관련 인수액은 금액을 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울개봉초등학교 남측 인근. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 섞인 주택지대로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 내 4층 402호이며 사용승인일은 2019.05.03입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 약 6m 도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 장방형 평지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지이용계획에는 2025.10.20~2026.12.31의 토지거래계약 허가구역 표기가 있으나 대상은 아파트로 기재돼 있습니다. 본 물건은 다세대이므로 실제 적용 범위 확인이 필요합니다.
• 환금성. 원창아트빌은 15세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 아파트 대단지보다 거래 표준화와 가격 비교가 어려운 유형입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 한상택 포기·말소 조건 확인. 보증금 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 이지혜 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 확인해야 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 한상택 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 224,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 더하지 않습니다.
• ‘3회 유찰 = 싸다’ 금지. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말아야 합니다.
• 명도 확인. 한상택 임차권등기와 별개로 이지혜의 실제 점유 여부와 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 국세 압류가 말소기준권리인 사건인 만큼 실제 배당 시 조세채권과 공용부분 관리비 등 낙찰 후 비용을 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황, 임대차계약 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.24억 인수”로만 보면 틀리고, “인수 0”으로 끝내도 틀리다

이 사건은 겉으로 보면 보증금 224,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 현재 최저가보다 큰 인수 위험이 있는 전형적인 대항력 사건처럼 보입니다. 실제 계산상 한상택의 미배당 잔액도 110,203,136원입니다. 하지만 매각물건명세서가 한상택 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 붙였기 때문에, 이 부분은 실질 0원으로 정리하는 것이 맞습니다.

문제는 그 다음입니다. 별도 전입자 이지혜의 보증금과 확정일자가 미상이고, 한상택에 대한 포기 조건은 이지혜에게 확장되지 않습니다. 여기에 현재 3회 유찰, 15세대 다세대, 최근 실거래 비교값 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “주된 임차권은 해소됐지만, 미상 임차인과 가격 검증이 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 가장 정확합니다. 최저가 116,224,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 주기보다, 이지혜 권리관계 확인이 선행돼야 입찰가를 계산할 수 있습니다.