서울남부지방법원 2025타경12706. 서울 양천구 신월동 ‘엠펠리체’ 제2층 제204호입니다. 공부상 용도와 감정 이용상태는 오피스텔이고, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 강상훈은 2022.02.24. 거래가 295,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 핵심은 근저당이 아니라 2024.02.23. 등기된 김성환의 주택임차권 285,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.10.20. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 데이터상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류됩니다.
일반적인 인수형 경매라면 여기서 가격 착시가 생깁니다. 낙찰가가 임차보증금보다 낮으면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가므로, 최저가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워집니다. 현재 회차 기준 배당계산에서도 김성환에게 151,280,640원이 배당되고 133,719,360원이 미배당·인수액으로 잡혀 있습니다. 하지만 본건은 바로 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 걸었습니다. 따라서 이 조건이 실제로 이행되는 범위에서는 그 인수액을 실질 0원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 546-3 엠펠리체 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 53.77㎡ · 지하 1층/지상 7층 건물 내 제2층 |
| 이용상태 | 감정 이용상태 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 강상훈 (2022.02.24. 매매 · 거래가 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 ‘매각조건’이 결론을 바꾼다
과거 우리은행 근저당권 480,000,000원은 2014.03.10. 해지로 이미 말소됐고, 2021.09.24. 국의 압류도 2021.09.27. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025.10.20. 강제경매개시결정이며, 김성환의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.02.23. 등기입니다. 전입일 2022.02.10., 확정일자 2021.12.21., 보증금 285,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김성환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.10. 확정 2021.12.21. 배당요구 2024.02.23. | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 기재 |
실제 임차인은 김성환 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 임차보증금 285,000,000원을 별도의 보증금 285,000,000원과 중복해 합산하면 안 됩니다.
* 확약·말소 조건이 없다고 가정한 현재 회차의 룰상 미배당·인수액은 133,719,360원입니다. 본건에서는 위 매각조건 때문에 이 금액을 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 이 확약은 김성환 임차권과 그 승계관계에 적용되는 것이므로, 원본·현장에서 별도의 임차관계가 추가로 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 154,240,000원’으로 비교
본건은 확약 조건 때문에 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득비용은 154,240,000원으로 봅니다. 같은 M펠리체 실거래는 4건이며, 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2025.02. 200,000,000원입니다. 실질취득비용은 최근 12개월 평균의 79.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 53.77㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 56.95㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 53.77㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2021.10 | 56.95㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 195,000,000원 |
전체 4건 평균은 240,000,000원이지만, 2022.02. 295,000,000원과 2021.10. 275,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 -31.6% 하락한 흐름입니다. 최저가가 전체 평균의 64.3%라는 수치만 보고 가격 등급을 높게 볼 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,959,360원 |
| 1. 임차인 김성환 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 151,280,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 배당 후 부족분은 133,719,360원이지만, 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 위 285,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 중으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 강신중학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 7층 건물이며 사용승인일은 2013-12-06입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,304,000원/㎡입니다. 서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 실제 적용대상 여부는 입찰 전 원문을 확인해야 합니다.
- 환금성. M펠리체는 14세대 규모이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 가격 추세는 -31.6%, 경매 평균 유찰은 2.0회로 나타나 가격 할인과 별개로 환금성 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김성환과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 인수액을 중복 계산하지 않기. 김성환 보증금 285,000,000원과 주택도시보증공사 청구 285,000,000원을 서로 독립된 두 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김성환 1명이며 주택도시보증공사는 승계인으로 기재돼 있습니다.
- 하락장 보정. 실질취득이 최근 12개월 평균의 79.1%라고 해도 최근 거래 추세가 -31.6%입니다. 전체 평균 240,000,000원보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확약은 김성환 임차권과 그 승계관계에 대한 것이므로 현장에 별도 점유자가 있는지는 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 14세대 규모이고 경매 평균 유찰 2.0회로 나타납니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 2026.08.19의 최종 공고 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 핵심이다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 285,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 현재 회차 배당계산상 미배당액도 133,719,360원이라 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 154,240,000원만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 가까워지는 구조이기 때문입니다.
하지만 본건은 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그 결론을 뒤집습니다. 이 조건이 이행되면 김성환 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가와 같은 154,240,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 79.1%여서 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 시세가 -31.6% 하락한 흐름이고, 14세대 규모 오피스텔에 2회 유찰까지 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 시 정리 가능, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락장·환금성까지 함께 봐야 하는 물건”입니다.
