서울남부지방법원 2025타경12715. 등기상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 신정광으로 2023.01.27. 매매를 원인으로 123,000,000원에 취득했습니다. 경매는 한국주택금융공사의 강제경매로 진행 중이며 청구금액은 135,342,592원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차권자 이한솔은 2022.12.09. 주민등록 및 점유를 개시했고, 2022.11.07. 확정일자를 갖춘 뒤 2025.01.31. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인이며, 임차보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12715 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제8층 제831호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제8층 제831호 |
| 소유자 | 신정광 (2023.01.27. 매매 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 60,928,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 135,342,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
등기부상 과거 중소기업은행 근저당권 96,000,000원은 2022.09.13. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 제공된 판정상 2025.10.27. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이한솔의 주민등록·점유는 2022.12.09., 임차권등기는 2025.01.31.로 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않고, 보증금이 전액 변제되지 않는 한 매수인이 인수하는 구조입니다. 2026.04.15. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 130,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한솔 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.09. / 2022.11.07. | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
배당요구도 2025.01.31. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액 회수가 가능하다는 것은 별개입니다. 현재 최저가 60,928,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,496,704원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 59,431,296원만 배당됩니다. 남는 70,568,704원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,704원 |
| 1. 임차인 이한솔 보증금 | 130,000,000원 | 59,431,296원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 135,342,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 배당 후 보증금 부족분 70,568,704원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 135,342,592원은 예상배당 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰이 곧 할인은 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 60,928,000원 | 70,568,704원 | 131,496,704원 |
| 4회 유찰 시 | 48,742,400원 | 82,534,963원 | 131,277,363원 |
| 5회 유찰 시 | 38,993,920원 | 92,107,971원 | 131,101,891원 |
현재 최저가는 감정가 119,000,000원보다 크게 낮아 보이지만 실질취득은 131,496,704원으로 감정가 자체를 넘어섭니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 각각 131,277,363원, 131,101,891원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 “감정가 대비 몇 %까지 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 총부담이 얼마인가”가 입찰 판단의 중심이어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 등기상 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 16층 건물의 8층이며 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 부정형 평지의 업무시설 건부지이며 북서측 약 12m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등으로 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 회차는 60,928,000원이 아니라 인수 70,568,704원을 합친 131,496,704원을 기준으로 보세요.
- 임차보증금 전액변제 여부 확인. 이한솔의 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않는다는 명세서 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 실제 배당에서 집행비용·세금 등의 순위와 금액이 달라지면 임차인 미배당액도 달라질 수 있습니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 을구 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 지상권의 내용과 존속범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·전입·관련 행정상 취급을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 근거가 부족합니다. 감정가나 최저가만으로 적정가격을 단정하지 마세요.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “보증금 130,000,000원”을 보라
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 60,928,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이한솔의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 예상배당만으로는 70,568,704원이 남아 매수인이 인수합니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 131,496,704원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가하면서 4회 유찰 시 131,277,363원, 5회 유찰 시 131,101,891원으로 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 매각물건명세서상 토지 지상권 인수 내용도 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 절반 수준”이라는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 미배당과 지상권까지 합친 인수구조입니다.
