서울남부지방법원 2025타경12715. 서울 금천구 가산동 가산대명벨리온 8층 831호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 16층 건물 중 8층에 위치하며, 가산디지털단지역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 119,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 48,742,400원까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 등기부와 매각물건명세서를 읽으면 이야기가 달라집니다. 이 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 임차권이 말소되지 않습니다.

임차인 이한솔의 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 최저가보다 훨씬 많습니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 임차인이 우선배당받더라도 보증금 대부분이 남으므로, 낙찰자는 부족한 보증금을 인수해야 합니다. 여기에 토지 지상권이라는 별도의 존속 권리가 더해집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2025.10.27 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 과거 중소기업은행이 설정한 채권최고액 96,000,000원의 근저당권은 2022.09.13 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

반면 임차인 이한솔은 2022.11.07 확정일자를 받고 2022.12.09 전입 및 점유를 시작했습니다. 이는 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2025.01.31 접수되었고, 매각물건명세서도 미변제 보증금에 대한 매수인 인수를 명시합니다.

강제경매개시결정 이후인 2026.04.15에는 용인세무서장에 의한 국의 압류가 등기되었습니다. 이 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 압류등기의 말소와 조세채권의 배당·당해세 문제는 구분해서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.3억

이한솔은 주거용 임차인으로 등록되어 있으며, 임차권등기가 설정되어 있습니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 우선배당을 받은 뒤에도 변제받지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다.

③ 실질취득가 — 4,874만원에 사는 물건이 아니다

대항력 인수형 경매의 핵심은 낙찰가가 내려갈수록 보증금 인수액이 늘어난다는 점입니다. 임차보증금 130,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아져도 낙찰대금과 보증금 인수액을 합한 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

현재 회차의 추정 집행비용은 1,277,363원입니다. 이 금액이 매각대금에서 먼저 공제되므로, 임차인이 실제 배당받는 금액은 47,465,037원입니다. 그 결과 낙찰가와 보증금 인수액의 합계는 보증금 원금보다 집행비용 추정액만큼 커집니다.

즉, 실질취득 부담은 임차보증금 약 1.3억원을 중심으로 사실상 고정됩니다. 현재 회차 추정액 131,277,363원은 감정가 119,000,000원을 초과합니다. 여기에 취득 관련 세금·등기비용·명도비용과 토지 지상권에 따른 별도 부담 가능성까지 고려해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 증가

실질취득 추정 = 각 회차 매각가 + 임차보증금 예상 인수액. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계가 소폭 달라집니다. 취득 관련 세금·등기비용과 토지 지상권에 따른 별도 비용은 제외했습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 48,742,400원 가정)

매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 낙찰 이후 별도로 부담하는 미변제 보증금입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차 가정에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 우선배당에 사용됩니다. 신청채권자인 한국주택금융공사에는 배당금 0원이 예상되며, 청구금액 135,342,592원 전액이 미배당 상태로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하고 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 8층입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방 설비가 구비되어 있습니다.
• 접도. 북서측 노폭 약 12m의 포장도로를 통해 출입합니다. 토지는 대체로 부정형 평지이며 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도 및 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등에 속합니다. 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며, 일부 대상 용도에 대한 토지거래허가구역 지정사항이 있습니다.
• 이용상태 확인. 물건종류는 근린시설이지만 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기상 용도, 건축물대장, 주거 이용의 적법성 및 임대 가능 형태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 업무시설과 근린시설이 혼재하지만, 이 호실의 최근 실거래 가격과 임대수익률은 별도로 검증해야 합니다. 대항력 있는 임차권과 토지 지상권의 존재는 향후 매각 및 금융조달에 불리한 요인이 될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준으로 계산. 48,742,400원만 준비하면 취득이 완료되는 물건이 아닙니다. 임차보증금 82,534,963원 인수를 포함한 131,277,363원을 현재 회차의 실질 부담 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차권의 존속 확인. 이한솔의 주택임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 실제 배당액·잔여 보증금·임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 토지 지상권 확인. 토지 을구 1번 지상권은 매수인 인수 대상입니다. 지상권설정계약, 토지등기부, 존속기간 및 사용료·권리행사 범위를 확인하기 전에는 최종 취득비용을 확정하기 어렵습니다.
• 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득 부담은 약 1.3억원 수준입니다. 회차별 최저가 하락률을 그대로 투자수익률이나 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 현재 시나리오에서 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 임차인 우선변제와 배당순위, 최종 채권계산서를 재확인해야 합니다.
• 조세 및 관리비. 국의 압류가 존재하므로 당해세와 다른 조세채권을 확인해야 합니다. 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성도 별도 점검 대상입니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 반드시 현장에서 재확인하고, 임차인과의 보증금 정산 및 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 가산대명벨리온 내 유사 면적·동일 용도의 최근 실거래와 임대 사례를 확인하고, 개별 호실의 수익성·환금성을 별도로 평가해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.28 매각기일 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 별도등기를 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득가는 내려가지 않는다”

이 물건의 핵심은 표면적인 최저매각가와 매수인의 실제 취득 부담이 완전히 다르다는 점입니다. 감정가 119,000,000원의 물건이 4회 유찰되어 48,742,400원까지 내려왔지만, 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

현재 최저가에 낙찰될 경우 예상 인수 보증금은 82,534,963원이고, 낙찰대금과 합친 실질취득 추정액은 131,277,363원입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로 전체 부담은 임차보증금 1.3억원 내외에 머물게 됩니다.

여기에 매각물건명세서상 말소되지 않는 토지 지상권까지 존재합니다. 지상권의 구체적인 조건에 따라 추가 비용 또는 이용상 제약이 발생할 수 있으며, 최근 실거래 시세도 별도로 검증해야 합니다.

결론은 신중한 입찰 보류입니다. 이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 임차보증금과 토지 지상권을 모두 반영한 실질취득 비용을 먼저 확정하고, 실제 시장가치가 이를 충분히 뒷받침하는지 확인해야 합니다. 낙찰가가 싼 것이 아니라, 매수인이 떠안을 권리가 큰 경매라는 점이 판단의 출발점입니다.