인천지방법원 2025타경510044. 인천 계양구 작전동 보광맨션 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 물건 자체는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이고, 사용승인일은 2001.11.16입니다. 중요한 포인트는 가격이 아닙니다. 임차권등기입니다. 을구 9번에 김형진의 주택임차권이 등기되어 있고, 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
따라서 이 사건을 “감정가 9,600만원에서 1회 유찰되어 6,720만원”으로만 보면 판단이 틀어집니다. 보증금이 135,000,000원이고 최저가는 67,200,000원이므로, 대항력 인수형 구조에서는 매수인의 총부담이 보증금 수준인 135,000,000원으로 고정된다고 보는 것이 핵심입니다. 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수잔액이 늘어 총액 메리트가 생기지 않는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 179-7 보광맨션 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.06.29. 거래가액 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형진 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 임차권’이 핵심
데이터상 산정 말소기준은 2001.11.29. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “뒤 권리가 사라진다”로 끝나지 않습니다. 을구 9번 임차권등기에 대해 매각물건명세서가 별도로 인수문구를 두고 있으므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 매수인 부담으로 보는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
임차인 데이터에는 김형진 1명만 나타납니다. is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 등기부상 임차권등기와 현황조사, 매각물건명세서가 모두 소스로 제시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형진 | 제4층 제402호 32.605㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 전입 2022.06.29 · 확정 2022.05.30 | 명세서상 인수 | 배당요구 2024.07.19 | 해당없음 실제 임차인 1명 |
주의할 점은 데이터 안에서도 전입신고가 말소기준권리 이후라 “대항력 없음”이라는 위험메모가 함께 존재한다는 점입니다. 그러나 매각물건명세서 notes에는 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기” 및 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구가 명시되어 있습니다. 입찰 판단은 이 인수문구를 중심으로 보수적으로 해야 합니다.
③ 가격 판단 — 6,720만원이 아니라 1.35억으로 비교
이 물건의 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 67,200,000원입니다. 일반 물건이라면 1회 유찰 가격 자체가 메리트로 보일 수 있습니다. 그러나 여기서는 인수형 임차권 때문에 계산식이 달라집니다. 보증금 135,000,000원에서 현재 최저가 67,200,000원을 제외한 67,800,000원이 매수인 인수위험으로 붙습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 96,000,000원 | 감정 기준가격 |
| 현재 최저가 | 67,200,000원 | 1회 유찰, 감정가 70% |
| 임차보증금 | 135,000,000원 | 을구 9번 임차권등기 보증금 |
| 실질취득 | 135,000,000원 | 최저가가 아닌 이 금액으로 비교 |
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 58,500,000원 | 58,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사 오디캠프 | 30,000,000원 | 7,090,400원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 진남새마을금고 | 58,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 38,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 김형진 | 135,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당 데이터상 채권 총액은 320,400,000원, 채권자 총 배당액은 65,590,400원, 미배당은 254,809,600원입니다. 다만 임차권등기 인수위험은 배당표의 배당액만으로 끝나지 않고, 매각물건명세서 인수문구에 따라 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 내려갈수록 인수잔액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 254,809,600원 | 실질취득은 135,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 274,606,720원 | 낙찰가 하락분만큼 인수위험 확대 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 288,464,705원 | 최저가 착시가 더 커지는 구간 |
대항력 인수형에서는 “더 유찰되면 더 싸다”가 자동으로 성립하지 않습니다. 보증금 135,000,000원을 기준으로 보면, 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안을 잔액이 커져 총부담이 보증금 수준으로 맞춰지는 구조입니다. 이 사건의 판단 기준은 회차별 최저가가 아니라 임차보증금 135,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 “화전초등학교” 서측 인근에 위치합니다. 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제·공부차이. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 67,200,000원이 아니라 실질취득 135,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 명세서 인수문구 확인. 매각물건명세서상 을구 9번 임차권등기 인수문구가 핵심입니다. 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다.
- 확약서 부재. 데이터에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서가 없습니다. 인수위험을 0원으로 줄여 잡을 근거가 없습니다.
- 관계인 리스크. 임차인 김형진이 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 notes 경고가 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 원본과 소송기록으로 확인해야 합니다.
- 명도·임차권등기 말소. 낙찰 후 단순 인도 문제가 아니라 보증금 잔액, 임차권등기 말소, 점유관계가 함께 얽힐 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구종기 및 임차권등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 1회”보다 “인수 1.35억”이 먼저다
이 사건의 표면 가격은 67,200,000원입니다. 하지만 본질 가격은 다릅니다. 매각물건명세서상 대항 가능한 을구 9번 임차권등기, 보증금 135,000,000원, 전액 변제되지 않으면 잔액 인수라는 문구가 핵심입니다. 그래서 이 물건은 최저가가 낮아 보여도 실질취득은 135,000,000원으로 판단해야 합니다. 감정가 96,000,000원과 비교하면 실질취득은 140.6% 수준입니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수형 고위험 물건, 가격 메리트 없음.
