137,790,000원
서울남부지방법원 2025타경12723. 강서구 화곡동 엘케이드림빌 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권태익은 2022.02.25 매매를 원인으로 2022.02.28 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 309,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.09 국의 압류이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 김영후는 2022.02.07 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금도 309,000,000원이어서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 사건입니다. 현재 최저가 137,790,000원에서 집행비용을 먼저 빼고 계산하면 김영후 배당액은 135,060,940원, 부족액은 173,939,060원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12723 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 월정로28가길 19-21 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 24.12㎡ |
| 소유자 | 권태익 · 거래가액 309,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,120,000원 / 137,790,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구금액 | 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 인수위험을 끊는다
등기부상 2022.01.11 부천제일새마을금고 근저당권 1,920,000,000원이 설정됐지만 2022.01.28 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.09 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
김영후의 주택임차권등기는 2023.11.07 접수됐지만, 실제 전입·점유는 2022.02.07로 더 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일이 말소기준보다 늦다는 이유로 대항력을 부정할 수 없습니다. 이 사건에서는 대항력 있는 임차인 김영후의 미배당 보증금이 본래 핵심 인수위험이고, 이를 매각 조건상의 포기 확약이 해소합니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 김영후 | 건물 전부 2022.02.07 | 309,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확정일자 2021.12.24 | 실질 인수 0원 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| ERDENEBAATAR NOMINJIN | 미상 2024.12.11 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| TSOLMON KHULAN | 미상 2024.12.11 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| NARANBAATAR BOLORTUUL | 미상 2025.07.29 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
실제 임차보증금 관계가 확인되는 임차인은 김영후 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권 승계인이므로 김영후 보증금 309,000,000원과 별도로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 현황조사상 추가 전입자 3명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 확약을 반영하면 실질취득도 최저가와 같다
확약이 없었다면 현재 회차에서 최저가 137,790,000원에 미배당 보증금 173,939,060원을 더한 실질 부담이 크게 올라가는 구조였습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이므로 현재 회차의 실질취득액은 137,790,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 26.42㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 22.08㎡ | 6 | 269,000,000원 |
| 2022.02 | 24.12㎡ | 5 | 309,000,000원 |
| 2022.02 | 26.42㎡ | 2 | 309,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 299,000,000원 |
비교 표본 4건의 평균은 299,000,000원, 최신 표본 거래가는 309,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액 137,790,000원은 비교 평균의 46.1%입니다. 감정가 269,120,000원보다도 크게 내려온 상태여서 표본 기준 가격 격차는 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,729,060원 |
| 1. 임차인 김영후 보증금 | 309,000,000원 | 135,060,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김영후 보증금 부족분은 173,939,060원입니다. 다만 김영후 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 각 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측. 주변은 저층 공동주택·단독주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 남동측으로 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 엘리베이터·난방·위생 및 급배수 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 정방형 평지이며 주거용 부지로 이용 중이고 남동측 도로에 접합니다.
- 정비사업. 소규모주택정비 관리지역에 포함되고, 화곡동 359번지 일대 모아타운으로 동의서 징구 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 제시외 건물. 북측 테라스에 판넬조 등의 보일러실 약 0.4㎡가 소재해 제시외 건물로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,439,000원/㎡.
- 단지 규모. LK드림빌 15세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.11.30으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 김영후와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현황조사상 추가 전입자 3명은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래 4건은 2022.02~2022.03 표본입니다. 현재 회차의 가격 판단 전 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 북측 테라스 보일러실 약 0.4㎡가 제시외 건물로 평가돼 있습니다.
- 내부 현황 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조는 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰을 기초로 평가돼 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
맺으며 — “3.09억 보증금”보다 중요한 것은 확약 문구다
숫자만 보면 이 사건은 겁나는 물건입니다. 김영후의 보증금이 309,000,000원이고, 현재 회차 예상배당만 놓고 보면 173,939,060원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 됩니다.
하지만 이번 사건은 다릅니다. 매각물건명세서가 김영후와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대해 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시했습니다. 그 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 137,790,000원입니다. 비교 평균 299,000,000원 대비 46.1% 수준까지 내려와 가격 격차도 큽니다.
다만 이 가격비교에 쓰인 거래는 2022.02~2022.03 표본이고, 현황조사상 추가 전입자 3명과 국세·지방세 압류도 존재합니다. 따라서 결론은 “확약이 유지되는지 확인하면 인수위험은 크게 정리되지만, 점유·세금·현재 시세를 마지막으로 대조해야 하는 조건부 안전형”입니다.