55,311,000원
인천지방법원 2025타경510076. 구월동 청호노블레스 에이동 5층 502호, 전용 40.94㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 112,880,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,311,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 박일성이며 2021년 9월 23일 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 절반 수준이라 싸다”라고 보면 안 됩니다. 임차인 김신애는 2021년 9월 10일 전입·점유를 시작했고 2021년 8월 12일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 2023년 6월 29일 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 배당모형에서는 보증금 130,000,000원 중 53,915,402원이 배당되고 76,084,598원이 미배당됩니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 순위 8번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되는 한편, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 유효하게 이행되는 경우 김신애 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약은 김신애 임차권에 한정되는 조건이며, 현재 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1186-2 청호노블레스 에이동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 성리로35번길 20-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.94㎡ · 지상5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 박일성 (2021.09.23 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,880,000원 / 55,311,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 확약이 반전
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김신애 | 5층 502호 40.94㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2021.09.10 / 2021.08.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원* |
김신애는 보증금 130,000,000원의 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 배당요구가 확인되고 우선변제권도 있으나, 현재 매각가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.
③ 회차별 구조 — 확약 유무가 가격 메리트를 갈라놓는다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,311,000원 | 76,084,598원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,717,700원 | 92,379,219원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,102,390원 | 103,785,453원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없으면 낙찰가 하락분만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 반대로 제출된 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세는 하락 중, 그래도 확약 유효 시 최저가는 낮다
청호노블레스A는 14세대, 2010.04.08 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 전용 40.94㎡와 면적이 매칭되며, 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균 101,166,666원보다 최근 가격이 낮아졌기 때문에 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 87,500,000원과 최신 거래 82,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 39.29㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2024.11 | 40.76㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2023.05 | 40.76㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 43.63㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2021.09 | 40.94㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 39.29㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 87,500,000원 |
현재 최저가 55,311,000원은 최근 12개월 평균의 63.2%입니다. 제출된 확약이 유효해 실질 인수가 0원이라면 이 비교는 그대로 유효하므로 가격 면에서는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 82,000,000원이고 최근 구간과 과거 구간의 추세 차이는 -19.0%입니다. 과거 130,000,000원 거래나 전체 평균을 기준으로 낙관적으로 가격을 잡기보다는 최근 실거래 수준을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,598원 |
| 1. 임차인 김신애 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 53,915,402원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 임차인 미배당액은 76,084,598원으로 계산됩니다. 이는 확약을 적용하지 않은 원칙상 인수금액이며, 제출된 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천성리초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지역이며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 예술회관역(인천지하철1호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상5층 건물의 5층 502호이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다. 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외 부분. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재되어 있고, 감정요항표에는 5층 502호 발코니 부분에 제시외 부합물이 소재한다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 청호노블레스A는 14세대 소규모 공동주택이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건에서 효력을 갖고 임차권등기가 언제 말소되는지 원본 문서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 인수액을 이중 시나리오로 계산. 확약 유효 시 실질 인수 0원, 확약이 작동하지 않을 경우 현재 회차 원칙상 인수 76,084,598원이라는 두 경우를 분리해 판단해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근12개월 평균 87,500,000원, 최신 거래 82,000,000원, 최근 추세 -19.0%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 제시외 부합물 확인. 발코니 부분 제시외 부합물과 매각물건명세서의 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰된 물건군이므로 재매각 시 매수층과 거래 속도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 살아 있어야 싼 물건”
현재 최저가는 55,311,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 87,500,000원의 63.2%입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행된다면 김신애 임차권의 실질 인수는 0원이므로, 이 가격 할인은 실제 취득가격 할인으로 연결됩니다.
반대로 확약이 작동하지 않는다면 판단은 완전히 달라집니다. 김신애는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 130,000,000원이라 현재 회차에서도 미배당 76,084,598원이 원칙상 인수될 수 있습니다. 추가 유찰로 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금은 커져 총 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세 -19.0%, 14세대 소규모 다세대, 2회 유찰, 제시외 부합물까지 감안하면 이 사건은 가격은 매력적이지만 문서 확인이 선행돼야 하는 조건부 매력형입니다. 결론은 확약 유효 시 접근 가능, 확약 확인 전에는 보류입니다.
