서울남부지방법원 2025타경12729. 오류동 프라임캐슬 7층 702호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고 감정 이용상태도 오피스텔로 확인되며, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2023.01.03입니다. 부평세무서장의 국 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이보다 앞선 2019.08.08에 이영재가 주민등록과 점유를 시작했습니다. 따라서 이영재는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
임차권등기 자체는 2023.09.08에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기 날짜가 아니라 그보다 훨씬 앞선 주민등록·점유 개시일입니다. 이영재는 확정일자도 2019.07.30에 갖추고 배당요구를 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 나머지가 이영재 보증금에 배당되고 74,236,160원이 남습니다. 다만 이 사건은 바로 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이영재 및 그 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 관련 인수액은 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제7층 제702호 · 도로명 서울특별시 구로구 고척로1길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건물 내 7층 · 사용승인일 2019.07.02 |
| 소유자 | 백상훈 · 2019.08.14 소유권이전 (2019.06.26 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.03 갑구 5번 압류 · 국(부평세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 주된 인수는 0원
이영재의 임대차계약은 2019.06.21, 확정일자는 2019.07.30, 주민등록·점유개시는 2019.08.08입니다. 이후 2021.08.17 보증금이 3,000,000원 증액되어 최종 임차보증금은 276,000,000원입니다. 2023.09.08 주택임차권등기가 이뤄졌고, 배당요구도 확인됩니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영재 | 2019.08.08 / 2019.07.30 | 276,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계인 기재 |
| TSOGTBAATAR OTGONCHIMEG | 2024.05.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TSOGTBAATAR MUNKHCHIMEG | 2024.05.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TSOGTBAATAR ODONCHIMEG | 2025.03.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TUMENBAYAR KHULANGOO | 2025.06.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ENKHTUR TUMENBAYAR | 2025.06.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 이영재의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 이영재의 276,000,000원 보증금과 별도로 같은 보증금을 한 번 더 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 64% 최저가와 ‘실질취득’을 구분해야 한다
현재 최저매각가는 205,440,000원으로 감정가 321,000,000원의 64%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 대항력 임차인의 미배당액이 실제로 매수인에게 승계되는지 여부인데, 매각 조건의 포기·말소 확약 때문에 현재 회차 기준 권리상 실질취득은 205,440,000원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 적용 전 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 205,440,000원 | 74,236,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 164,352,000원 | 114,748,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 131,481,600원 | 147,159,142원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이영재 보증금의 미배당액이 커져 매수인의 부담이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기하는 매각 조건이 있으므로 이영재·주택도시보증공사 부분에 한해 낙찰가와 별도로 더하는 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 “보증금 276,000,000원이 있으니 실질취득이 항상 276,000,000원”으로 계산하는 사건도, 반대로 “감정가 64%니까 시세보다 싸다”고 판단할 사건도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 이영재 보증금 (우선변제) | 276,000,000원 | 201,763,840원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이영재 보증금의 확약 적용 전 부족분은 74,236,160원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 배당액이 달라질 수 있습니다. 다만 이영재·주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 유지되는 한 그 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 계산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 2019.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층으로, 전기·위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 및 기계식 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 4,476,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 최종 확인. 이영재와 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 이영재·주택도시보증공사의 확약을 다른 전입자 5명에게 확대해 해석하면 안 됩니다. 5명의 보증금·점유형태를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황조사 전입자 5명. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부와 인도 가능성을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 세금 체납 및 배당순서를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 64%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 보지 말고, 응찰가 자체의 적정성을 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용과 매각 조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실제 인수액”은 다르다
이 사건의 권리분석은 한 줄로 단순화하면 오히려 틀리기 쉽습니다. 이영재는 2019.08.08부터 대항력을 갖춘 선순위 임차인이고 보증금도 276,000,000원이라, 현재 최저가 205,440,000원에서는 배당 후 74,236,160원이 남습니다. 그런데 매각물건명세서가 바로 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어 이영재·주택도시보증공사 관련 실질 인수는 0원입니다.
반면 이 확약 밖에는 현황조사 전입자 5명이 남아 있습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 미상이고, 세금 압류에 따른 배당변동 가능성도 있습니다. 이미 2회 유찰되어 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 그것만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 주된 임차보증금 인수는 해소됐지만, 점유·세금·매각조건 확인 부담은 남는 오피스텔. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 확약 조건이 실제 매각 단계까지 정확히 유지되는지, 그리고 5명의 현재 점유관계를 얼마나 명확하게 정리하느냐에 있습니다.
