인천지방법원 2025타경510078. 숭의동 아르누보 6층 602호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박일성으로 2021.09.01 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 242,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 239,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저매각가가 117,110,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 훨씬 앞선 시점부터 요건을 갖춘 김향자의 241,000,000원 임차보증금입니다.

김향자는 2021.08.06 주민등록, 2021.08.10 확정일자, 2021.09.01 점유개시로 확인됩니다. 반면 말소기준권리는 2023.06.30 계양세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖춰졌고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남을 가능성이 있는 구조입니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 거의 줄지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 2.41억 임차인

말소기준은 2023.06.30 갑구 9번 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 225,000,000원 가압류와 2025.06.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기 역시 등기일 자체는 2023.10.06으로 말소기준보다 늦지만, 임차인 김향자는 그보다 앞선 2021.08.06 주민등록과 2021.09.01 점유개시를 갖추고 있습니다. 제공된 권리판정도 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 분류합니다.

② 시세 비교 — 최저가 76.8%라는 숫자가 함정

아르누보의 비교 실거래 가운데 최근 12개월 평균은 152,456,250원, 최신 거래는 2026.02의 168,870,000원입니다. 최저매각가 117,110,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 76.8%라 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비교가 핵심 가격판단 기준이 될 수 없습니다.

현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 114,670,460원이고, 보증금 241,000,000원 중 126,329,540원이 부족합니다. 최저가 117,110,000원과 이 미배당 인수액을 합치면 실질취득은 243,439,540원입니다. 즉 최저가가 실거래 평균보다 낮다는 이유로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 실제 부담은 오히려 최근 12개월 평균 152,456,250원과 최신 거래 168,870,000원을 모두 웃돕니다.

최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 26.1% 높은 흐름입니다. 즉 제공된 거래추세 자체는 하락이 아니라 상승 방향입니다. 그럼에도 대항력 임차보증금 241,000,000원 수준의 실질취득액은 최신 거래 168,870,000원보다 높습니다. 시세가 상승 추세라는 사실도 이 인수구조의 가격 부담을 상쇄하지 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)

현재 회차 배당계산에서는 김향자 보증금 중 126,329,540원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰돼도 총부담은 거의 안 내려간다

최저가가 117,110,000원에서 81,977,000원, 다시 57,383,900원으로 내려가도 인수액은 126,329,540원 → 160,898,586원 → 185,049,010원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 243,439,540원 → 242,875,586원 → 242,432,910원으로 거의 보증금 241,000,000원 부근에 고정됩니다. 이 구조에서는 추가 유찰 자체가 일반 경매처럼 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 대상 면적은 71.8485㎡입니다. 아르누보는 20세대이고 사용승인일은 2018.11.06입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 북서측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측 및 북동측으로 약 20m 및 약 6m 내외의 포장도로와 접해 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 724.3㎡, 공시지가 2,278,000원/㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않습니다.
• 경매 통계. 아르누보 관련 경매통계의 평균 유찰횟수는 2.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가를 취득가로 착각하지 말 것. 현재 최저가는 117,110,000원이지만 배당표상 인수액이 126,329,540원입니다. 실질취득은 243,439,540원입니다.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 임차권등기 말소뿐 아니라 김향자의 대항력 및 미배당 보증금 승계까지 어떻게 처리되는지 원문 문구를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 최저가는 크게 떨어지지만 인수액이 함께 증가해 실질취득은 약 241,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
• 시세 기준은 최근 거래로. 최근 12개월 평균 152,456,250원과 최신 거래 168,870,000원을 기준으로 실질취득액을 비교해야 합니다. 최저가 대비 시세 76.8%만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 임차보증금 부족분은 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도·명도 조건을 매각 관련 원본서류에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “2.41억 보증금”을 봐야 한다

겉으로는 감정가 239,000,000원의 49%인 117,110,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 152,456,250원과 비교해도 최저가만 보면 싸 보입니다. 그러나 김향자의 보증금은 241,000,000원이고, 대항요건은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당표에서 남는 미배당액만 126,329,540원이라 실질취득은 243,439,540원입니다.

더 유찰돼도 사정은 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 3회 유찰 시 242,875,586원, 4회 유찰 시 242,432,910원으로 총부담이 사실상 보증금 241,000,000원 부근에 고정됩니다. 최근 시장은 이전 구간 대비 26.1% 높은 추세지만, 최신 실거래 168,870,000원조차 이 실질취득액보다 낮습니다.

결론은 가격 할인형 경매가 아니라 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확인되지는 않으므로 인수액을 0원으로 전제해 입찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서가 미배당 보증금 승계까지 실제로 해소하는지입니다.