141,440,000원
서울남부지방법원 2025타경12733. 강서구 화곡동 아줄리움 5층 501호, 전용 26.5㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김석진으로, 2019.11.29 매매를 원인으로 2020.03.04 소유권을 이전받았고 거래가액은 205,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.12.28 설정된 오정자 명의 근저당권으로 채권최고액은 656,000,000원입니다.
그런데 이 사건은 등기부의 후순위 권리만 보고 “전부 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 임차인 김세희의 주민등록·점유개시가 2020.02.06으로 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다. 보증금 205,000,000원, 확정일자 2020.01.20, 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 다만 매각조건에서 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합되어 있다는 점이 이 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-50 아줄리움 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 26.5㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김석진 (2019.11.29 매매, 2020.03.04 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 141,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 승부는 확약 조건
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세희 | 건물의 전부 | 205,000,000원 | 2020.02.06 | 2020.01.20 | 대항력 있음 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 | 0원 |
실제 임차인은 김세희 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 매각물건명세서에 적시된 주택임차권 승계인이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당계산상 현재 회차의 임차인 미배당액은 66,340,160원으로 표시되지만, 김세희와 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 가격은 낮지만, 시장은 하락 추세
아줄리움 전용 26.5㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.07 · 220,000,000원, 이전 거래는 2022.04 · 235,000,000원입니다. 최근 12개월 기준 평균은 220,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -6.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 26.5㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 26.5㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.5㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
확약 조건이 유효하게 이행된다는 전제에서 실질취득 141,440,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 64.3%입니다. 감정가 221,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 큰 폭으로 낮아졌습니다. 다만 거래 표본이 많지 않고 최신 거래가 2024.07이며, 가격 추세 자체도 -6.4%이므로 단순히 과거 실거래와의 차이만큼 안전마진이 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,780,160원 |
| 1. 임차인 김세희 보증금 | 205,000,000원 | 138,659,840원 |
| 2. 근저당 · 오정자 | 656,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이운범 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김세희의 미배당액은 66,340,160원이나, 매각조건의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하는 경우 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 141,440,000원 | 66,340,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 113,152,000원 | 94,232,128원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 90,521,600원 | 116,507,789원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 화원중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 화곡역(5호선)이 소재합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 30m, 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 동일 면적 확인 실거래가 2건으로 표본이 적습니다. 최근 가격 추세는 -6.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 포기·말소 조건 재확인. 김세희와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이 사건의 핵심입니다.
- 실제 임차인 수 중복 금지. 김세희 1명이 실제 임차인이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 적시돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 존재할 경우 배당금이 달라질 수 있으므로 교부청구·법정기일을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2022.06.29 공매공고 이력이 있고 2022.12.21 공매취소공고 후 2023.10.19 공매공고등기가 말소됐습니다.
- 시세 표본 과신 금지. 최근 12개월 평균 220,000,000원은 1건 표본이고 최신 거래도 2024.07입니다. 추세는 -6.4%입니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유가 권리에서 사라지는 조건”
표면만 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 141,440,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 커져 실질취득은 205,000,000원 수준에 묶입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 김세희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득은 141,440,000원입니다. 최근 12개월 평균 220,000,000원의 64.3%여서 가격 차이는 분명하지만, 실거래 표본 부족·-6.4% 하락 추세·세금 압류·8세대 다세대의 환금성까지 함께 반영해야 합니다. 확약 조건 확인이 권리분석의 전부이고, 그 다음이 가격입니다.
