인천지방법원 2025타경510082. 인천 계양구 효성동 소재 다세대주택 제3층 제301호, 전용 범위는 36.48㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 박일성으로 2021년 7월 28일 매매를 원인으로 거래가 110,000,000원에 취득했고, 2021년 8월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 6월 30일 계양세무서장 관련 국세 압류입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 김희수는 임대차계약일 2021.07.28, 확정일자 2021.07.30, 주민등록·점유개시 2021.08.20로 말소기준일 2023.06.30보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 통상이라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 602-4 2동 3층301호 · 도로명 인천광역시 계양구 새풀로7번길 35-1 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 제3층 제301호 · 36.48㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 1991.07.26 |
| 소유자 | 박일성 (2021.08.20 소유권이전, 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 28,126,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 표기 확인사항 | 등기상 2동 301호 · 현황상 ‘4동’으로 표기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.06.30 국세 압류입니다. 그러나 김희수의 주민등록·점유개시는 2021.08.20으로 더 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후라 소멸한다”는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 대항력의 기준이 되는 점유·주민등록이 먼저 있었기 때문입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희수 | 제3층 제301호 36.48㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.20 | 2021.07.30 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
현재 확인된 실제 임차인은 김희수 1명입니다. 따라서 보증금 110,000,000원 외에 별도의 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확약의 효력은 김희수 임차인에 한정하여 판단합니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 ‘확약 미적용 인수액’은 커진다
현재 회차 최저가는 28,126,000원, 감정가 82,000,000원의 34.3%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 이 사건의 가격 판단에서 먼저 봐야 할 숫자는 확약 적용 후 실질취득가와, 확약이 없다고 가정했을 때의 미배당 보증금 인수 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 28,126,000원 | 82,780,268원 | 0원 | 28,126,000원 |
| 4회 유찰 시 | 19,688,200원 | 91,066,188원 | 0원 | 19,688,200원 |
| 5회 유찰 시 | 13,781,740원 | 96,866,331원 | 0원 | 13,781,740원 |
③ 예상배당표 (매각가 28,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 906,268원 |
| 1. 임차인 김희수 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 27,219,732원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 28,126,000원이 집행비용 906,268원과 임차인 우선변제 27,219,732원으로 전부 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 임차인 미배당 82,780,268원은 확약 미적용 시의 룰상 인수액이며, 말소동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 청구액은 중복해 220,000,000원으로 합산하지 않고 총 청구 기준 110,000,000원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성고가교 북동측 인근. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재해 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제3층 제301호이며, 사용승인일은 1991.07.26입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형 공동주택 건부지이며 북측으로 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 현황상 동 표기는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김희수 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 직접 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 임차인 주민등록·점유개시 2021.08.20은 말소기준 2023.06.30보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
- 동 표기 현장 대조. 등기상 2동 301호와 현황상 ‘4동’ 표기를 건축물대장·현장 출입구·호별 위치와 대조하세요.
- 세무서 압류 확인. 2023.06.30 계양세무서장 관련 국세 압류가 말소기준권리입니다. 배당과 말소 관계는 최신 원본서류로 재점검해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 82,000,000원 대비 최저가 28,126,000원은 34.3%지만, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 노후 다세대 현장점검. 사용승인 1991.07.26 건물입니다. 내부 상태, 누수·균열·설비, 공용부 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.1억 인수형처럼 보이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 감정가 82,000,000원짜리 다세대에 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 28,126,000원에서는 82,780,268원의 보증금이 배당되지 않습니다. 일반적인 구조라면 최저가가 내려갈수록 매수인의 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 그 임차인에 대해 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결정적으로 다릅니다. 정확도 규칙상 김희수의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 28,126,000원입니다. 권리의 큰 산은 확약으로 낮아졌습니다. 남은 판단은 가격과 물건 자체입니다. 3회 유찰, 1991년 사용승인 다세대, 준공업지역, 그리고 2동·4동 현황 표기 차이를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 이 사건은 “인수는 해소, 가격·현장 확인은 필수”로 정리할 수 있습니다.
