서울남부지방법원 2025타경12740. 강서구 화곡동 남성아트빌 제3층 제302호로, 감정평가상 도시형생활(단지형다세대)주택입니다. 감정가는 252,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 201,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰로 싸졌다”가 아닙니다. 임차인 오선오의 전입신고일은 2022.09.16, 점유개시일은 2022.09.17이고, 말소기준권리는 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인이 먼저입니다. 따라서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.
다만 본건에는 결정적인 예외가 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차인 오선오 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 실제로 충족되는 것을 전제로 하면, 현재 회차에서 계산되는 미배당 32,022,400원은 매수인의 실질 부담으로 남지 않아 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12740 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 423-14 남성아트빌 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활(단지형다세대)주택 · 34.98㎡ · 6층 건 내 3층 |
| 사용승인 | 2014.07.11 |
| 소유자 | 김완태 (2018.09.27 소유권 취득 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.09.05 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 임차인 오선오의 확정일자는 2022.08.12, 전입신고는 2022.09.16이므로 말소기준보다 앞섭니다. 데이터상 대항력과 우선변제권 모두 인정되고 배당요구도 이뤄졌습니다. 2024.05.09에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 오선오 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.09.16 / 2022.08.12 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 승계인 HUG |
실제 임차인은 오선오 1명입니다. 매각조건에 주택임차권 승계인으로 주택도시보증공사가 함께 기재돼 있으나, 별도의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 조건 충족 시 실질취득 201,600,000원
이 물건은 확약 조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 단순 최저가만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 본건은 포기·말소 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득금액은 201,600,000원*으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 32.0㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
시장 지표상 최근 12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래도 2023.04 · 240,000,000원입니다. 현재 최저가 201,600,000원은 이 최근 시세 지표의 84.0%입니다. 확약 조건이 충족돼 인수가 0원이면 실질취득 역시 201,600,000원이므로 동일한 비교가 가능합니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이어서, 240,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하기보다 개별 물건 상태와 추가 거래 확인이 중요합니다.
③ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 확약 밖에서는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 201,600,000원 | 32,022,400원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 161,280,000원 | 71,777,920원 | 조건 이행 시 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 129,024,000원 | 103,582,336원 | 조건 이행 시 실질 인수 0원* |
* 위 미배당액은 배당 계산상 발생하는 금액입니다. 본건은 임차인 오선오 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 조건 이행 시 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 임차인 오선오 보증금 | 230,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 32,022,400원입니다. 다만 본건은 위 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 조건 충족 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재해 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2014.07.11입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 규모. 남성아트빌(423-14)은 15세대이며, 시장 비교 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인 오선오와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반드시 재확인하세요.
- 실제 임차인은 1명. 오선오 보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 대항력 자체는 있음. 전입 2022.09.16이 말소기준 2023.09.05보다 빠릅니다. 확약 조건이 없다면 미배당액 인수위험이 생기는 구조입니다.
- 가격 비교는 실질취득 기준. 본건은 조건 충족 시 현재 실질취득 201,600,000원을 기준으로 최근 시세 지표 240,000,000원과 비교해야 합니다.
- 거래 표본 확인. 비교 거래가 1건이므로 층·상태·면적 차이와 추가 실거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 압류·가압류. 말소기준 이후의 강서구 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.12.31 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서의 최신 상태를 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 매각조건이다
표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 201,600,000원에서는 배당 후 32,022,400원이 남는 사건입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질 취득부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건은 다릅니다. 임차인 오선오와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 조건이 실제로 이행되면 매수인 인수는 0원*, 현재 실질취득은 201,600,000원입니다. 이는 최근 시세 지표 240,000,000원의 84.0%입니다.
결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 대항력 자체가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행 여부이고, 가격의 핵심은 1건뿐인 실거래 표본을 얼마나 보수적으로 볼 것인지입니다. 조건 확인이 끝나기 전에는 ‘인수 0원’을 확정사실처럼 취급하지 말고, 조건이 확인된 뒤에야 가격 메리트를 평가하는 순서가 맞습니다.
