인천지방법원 2025타경510093. 인천 서구 연희동 대신주택 4층 402호, 48.53㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 112,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 26,891,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 곧 취득원가가 아닌 사건입니다. 임차인 문지원은 2021.12.14. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.15.입니다. 말소기준으로 계산된 2022.08.25. 국 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있어, 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인이 떠안습니다.

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 26,891,000원 가운데 집행비용 884,038원을 먼저 차감하고 임차인에게 26,006,962원이 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 93,993,038원이 매수인 인수액입니다. 그래서 현재 최저가만 시세와 비교하는 것은 잘못입니다. 이 물건은 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 실질취득은 보증금 120,000,000원 부근에 머무릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인이 핵심

핵심 선후관계는 단순합니다. 임차인 문지원의 전입·점유일 2021.12.14.이 말소기준으로 계산된 국 압류 2022.08.25.보다 빠릅니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 지방세 압류, 강제경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 선순위 대항력 임차인의 미회수 보증금은 별개입니다. 매각물건명세서에도 을구 9번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

배당요구는 2025.06.17. 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 임차보증금이 120,000,000원으로 현재 최저가 26,891,000원보다 훨씬 크므로, 매각대금으로 전액을 갚을 수 없습니다. 현재 회차 예상 미배당액은 93,993,038원이며 이 금액은 매수인 인수 대상입니다.

③ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 26,891,000원에서 18,823,700원, 다시 13,176,590원으로 내려가지만 인수액은 93,993,038원에서 101,915,127원, 107,460,589원으로 커집니다. 즉 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 실질취득을 보증금 120,000,000원 부근으로 보고 판단해야 합니다.

④ 시세 비교 — 최저가 23.2%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

대신빌라 48.53㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2023.07. 2층 116,000,000원, 이전 거래는 2022.07. 2층 125,000,000원입니다. 전체 평균은 120,500,000원이지만 최근 12개월 평균은 116,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -7.2%입니다.

현재 최저매각가는 최근 시세의 23.2%로 표시되지만 이 수치는 대항력 임차인 인수액을 제외한 단순 최저가 비율입니다. 이 사건에서 가격 경쟁력 판단에 사용하면 안 됩니다. 실질취득은 보증금 120,000,000원 부근으로 봐야 하므로 최근 12개월 평균·최신 거래 116,000,000원보다 높은 영역입니다. 특히 최근 흐름도 -7.2% 하락으로 나타나므로 “4회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 26,891,000원 가정)

현재 배당 가정상 임차인에게 26,006,962원이 배당되고 보증금 부족분 93,993,038원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연희동행정복지센터 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 아시아드경기장역(인천 지하철 2호선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1995.04.17. 사용승인된 철근콘크리트 스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호입니다.
• 이용. 방3·거실겸주방·욕실겸화장실·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택 단위세대입니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,210,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 빌라이고 확인된 실거래는 2건이며, 최근 거래 흐름은 -7.2%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 26,891,000원만 보고 시세 대비 23.2%라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 미배당 보증금을 합친 실질취득을 기준으로 보세요.
• 임차권 원본 확인. 문지원의 임대차계약일 2021.11.12., 확정일자 2021.11.15., 전입·점유 2021.12.14. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 문지원으로 동일하게 나타나므로 보증금 지급내역과 경매 청구원인을 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시에도 최저가는 낮아지지만 매수인 인수액은 각각 101,915,127원, 107,460,589원으로 증가합니다.
• 환금성 검토. 12세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 2건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
• 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장·도면·주민 탐문을 기준으로 조사했습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰률이 아니라 인수액을 보라”

이 사건은 감정가 112,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 26,891,000원까지 떨어졌다는 숫자가 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차인 문지원의 보증금 120,000,000원이 있고, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액만 93,993,038원입니다. 추가 유찰 시에는 최저가는 더 내려가지만 인수액이 101,915,127원, 107,460,589원으로 커집니다.

따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 120,000,000원 부근입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 116,000,000원이고 거래 흐름도 -7.2% 하락입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 임차인과 강제경매 채권자가 동일인인 점, 12세대 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. “4회 유찰된 초저가 물건”이 아니라 “선순위 보증금을 떠안는 인수형 물건”으로 봐야 합니다. 최저가만 보면 싸지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다.