서울남부지방법원 2025타경12755. 강서구 방화동 ‘마곡제이엠팰리스’ 9층 901호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 장진환이고, 주택도시보증공사가 305,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 10월 22일 강제경매개시결정입니다.

등기만 보면 2021년 하나은행 근저당 2건이 있었지만 같은 해 10월 28일 이미 말소됐습니다. 핵심은 그 뒤 2023년 10월 19일 등기된 박다솜의 주택임차권 305,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 박다솜과 그 승계인 주택도시보증공사에 관한 주된 인수금액은 확약 조건이 이행되는 전제에서 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약, 별도 임차인은 미상

말소기준은 2025.10.22 강제경매개시결정입니다. 박다솜의 주택임차권은 2023.10.19 등기로 말소기준보다 앞서므로 원칙상 인수형입니다. 현재 회차 배당계산에서는 박다솜에게 169,328,384원이 배당되고 미배당 135,671,616원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 하지만 매각조건상 박다솜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 매각물건명세서 비고상 박다솜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건은 박다솜 관련 권리에만 적용되며 박지은의 권리관계에는 적용되지 않습니다.

③ 회차별 인수 구조 — 낮아지는 최저가만 보면 안 된다

확약을 배제한 원래의 대항력 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 박다솜의 미배당 인수액이 135,671,616원 → 169,697,293원 → 196,917,834원으로 증가합니다. 즉 최저가 하락만으로 실질취득비용이 싸지는 구조가 아닙니다. 다만 이 사건은 포기·말소 조건 때문에 박다솜 부분은 실질 0원*으로 정리되며, 남는 변수는 박지은의 미상 보증금과 권리관계입니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,544,000원 가정)

현재 회차 계산상 박다솜 보증금 중 135,671,616원이 배당되지 않습니다. 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 본건 매각조건의 포기·말소 확약이 이행되면 박다솜 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 172,544,000원으로 감정가 337,000,000원의 51.2%까지 내려왔고 3회 유찰된 상태입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회로, 본건의 3회 유찰은 이미 그 수준을 넘어섰습니다.

하지만 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 금액이나 최신 거래금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다. 특히 도시형생활주택·다세대는 아파트와 달리 개별 호실별 환금성과 수요 차이가 클 수 있으므로, 입찰가격 판단은 별도의 실거래 원본 대조가 필수입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 치현초등학교 남동측 인근. 노선을 따라 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상13층 건물이며 위생·급배수·난방·기계식주차장·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 40미터 내외의 왕복 6차선 방화대로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 마곡JM팰리스는 20세대, 2021.08.19 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박다솜 확약 원문 재확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 박지은 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 핵심입니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 계약서·현황조사·명세서를 대조해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 박다솜 임차권등기와 별개로 박지은의 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 172,544,000원이 감정가의 51.2%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기와 매각조건에서 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 산은 넘었지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 물건의 가장 큰 위험은 박다솜 보증금 305,000,000원이었습니다. 현재 최저가 172,544,000원 기준으로 원칙상 135,671,616원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 부분은 실질 0원*으로 정리됩니다.

문제는 별도의 임차인 박지은입니다. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 얼마가 추가로 승계될지 현재는 계산할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰된 도시형생활주택·다세대이고 실거래 금액 비교자료도 없으므로, 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 박다솜 확약은 긍정적이지만, 박지은 권리 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.