인천지방법원 2025타경510116. 인천 서구 심곡동 해누리빌 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 121,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,700,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2019.11.04 설정된 우리은행 근저당권 101,200,000원입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
등기부상 과거 서울축산업협동조합 근저당권과 생보부동산신탁 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후의 우리금융캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510116 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 323-2 해누리빌 2층 201호 · 인천광역시 서구 대평로 53 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 42.27㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이은정 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 / 청구 | 한국주택금융공사 / 83,850,956원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 사용승인 | 2014.12.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.11.04 우리은행 근저당권 101,200,000원입니다. 2025.04.18 한국주택금융공사로 해당 근저당권이 이전됐으며, 2025.06.20 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 2024.02.21 우리금융캐피탈 가압류 7,468,227원은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 77.0%지만 면적 차이를 먼저 본다
해누리빌 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 102,500,000원이고, 최근 12개월 거래는 2025.12의 110,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 110,000,000원이며 이전 거래 대비 추세는 10.0%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 34.89㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 34.89㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2023.07 | 34.89㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 34.89㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.89㎡ | 4건 | 102,500,000원 |
다만 대상 물건의 전용면적은 42.27㎡이고 위 거래들은 모두 34.89㎡입니다. 실거래 면적 매칭도 일치하지 않습니다. 따라서 84,700,000원이 최근 거래 110,000,000원의 77.0%라는 수치만으로 곧바로 동일 조건 대비 할인이라고 단정하기보다는, 면적·층·내부상태 차이를 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 101,200,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 7,468,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 108,668,227원 중 예상배당은 82,775,400원이고 미배당은 25,892,827원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,700,000원 | 82,775,400원 | 25,892,827원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,289,999원 | 57,822,779원 | 50,845,448원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 68,312,282원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 유형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득금액이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 해누리빌은 총 14세대이며 2014.12.08 사용승인됐습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 서곶초등학교 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 인천2호선 서구청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 443.4㎡, 공시지가는 1,713,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 4건으로 많지 않고 최근 12개월 거래도 1건입니다. 가격 판단 시 다세대 특유의 개별성에 유의할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상은 42.27㎡, 확인된 실거래는 34.89㎡입니다. 77.0%라는 비교율을 동일면적 할인율로 해석하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2019.11.04 우리은행 근저당권과 2025.04.18 한국주택금융공사 이전 관계를 등기 원본으로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당과 가압류 미배당이 발생하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태. 다세대는 내부 수리상태·층·채광·주차 등 개별 조건에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교조건을 따져야 한다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2019.11.04 우리은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 121,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가는 84,700,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 거래 110,000,000원의 77.0%입니다.
다만 가격 판단의 핵심 제약은 비교 실거래의 면적 불일치입니다. 대상은 42.27㎡인데 확인된 거래 4건은 모두 34.89㎡이고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 “77%라서 싸다”로 끝낼 물건이 아니라, 권리상 인수 0원이라는 장점과 실거래 비교의 한계를 함께 반영해 응찰가를 정해야 하는 다세대 물건입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상이라는 점도 마지막 현장 확인 항목으로 남습니다.
