서울남부지방법원 2025타경12759. 방화동 마곡제이엠팰리스 12층 1202호, 감정상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 337,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 172,544,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 선순위 임차권과 별도 점유자입니다.
등기상 2021년 하나은행 근저당 2건은 2021.11.02. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.10.22. 강제경매개시결정입니다. 강현아의 임차권등기는 2023.10.23., 김수빈의 전입은 2024.03.18.로 그보다 앞섭니다. 다만 강현아에 대해서는 매각조건에 특별한 확약이 붙어 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12759 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제12층 제1202호 · 사용승인일 2021.08.19. |
| 대상면적 | 24.505㎡ |
| 소유자 | 장진환 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 172,544,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
2021.09.08. 설정된 하나은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 3,600,000,000원과 2,400,000,000원이었지만 2021.11.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.10.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 별도 합산 금지
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수빈 | 미상 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 강현아 | 건물전부 | 2021.12.13 | 2021.11.25 | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 확약 조건부 실질 0원 |
실제 임차인 조사 대상은 김수빈·강현아 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 강현아의 주택임차권 승계인으로 명시된 기관이므로, 강현아 보증금 315,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 315,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 51.2% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 172,544,000원으로 감정가 337,000,000원의 51.2%입니다. 하지만 확인 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 금액이 없으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 다세대는 같은 건물이라도 면적·층·호별 조건에 따른 차이가 커, 실거래 근거 없이 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,215,616원 |
| 1. 임차인 강현아 보증금 | 315,000,000원 | 169,328,384원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 강현아의 미배당액은 145,671,616원으로 산출됩니다. 다만 매각조건상 강현아 및 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 강현아에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 김수빈의 보증금 및 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 강현아 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 규칙상 강현아 인수액 | 실질 처리 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 172,544,000원 | 145,671,616원 | 확약 조건부 0원 |
| 4회 유찰 시 | 138,035,200원 | 179,697,293원 | 확약 조건부 0원 |
| 5회 유찰 시 | 110,428,160원 | 206,917,834원 | 확약 조건부 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건의 강현아는 그 원칙에 해당할 수 있는 선순위 임차인이지만, 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 강현아 부분은 예외적으로 실질 0원입니다. 문제는 이 조건 밖에 있는 김수빈입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신방화사거리 남서측 인근으로 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 신방화역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물이며 대상은 12층 1202호입니다. 사용승인일은 2021.08.19.입니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 광대한면의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 617.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 광대로한면입니다. 공시지가는 5,736,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당 사항 없습니다.
- 단지 규모. 마곡JM팰리스 20세대이며 준공일은 2021.08.19.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수빈 보증금 확인. 전입 2024.03.18.은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·계약일·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 조건 원문 대조. 강현아와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 강현아 보증금 315,000,000원과 승계인 주택도시보증공사의 청구 315,000,000원을 별개의 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 또는 유사 면적의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 해석 주의. 현재 3회 유찰, 건물 경매 평균 2.8회 유찰이지만 유찰 횟수 자체는 시세 할인율을 보장하지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.08.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 정리 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “315,000,000원 임차권은 해결됐지만, 사건 전체가 끝난 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 강현아의 보증금 315,000,000원이지만, 매각조건상 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 강현아 부분의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 “보증금이 낙찰가보다 크니 무조건 315,000,000원을 떠안는다”는 해석은 맞지 않습니다.
반대로 “확약이 있으니 전체 인수도 0원”이라고 단정하는 것도 위험합니다. 김수빈은 2024.03.18. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남습니다. 여기에 현재 시세를 판단할 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 결론은 강현아 리스크는 조건부 해소, 김수빈 리스크는 미해소, 가격 메리트는 아직 입증되지 않음입니다.
