서울남부지방법원 2025타경12764. 강서구 화곡동 파크아리온 102동 3층 303호, 전용 28.62㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔이고, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 오승훈으로 2021.11.09 매매를 원인으로 2021.12.24 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 311,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 겉으로 보이는 대항력 임차인의 보증금 인수 위험과 실제 매각조건을 분리해서 읽는 것입니다. 김기현은 2021.12.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.24입니다. 말소기준은 2023.02.07 국 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.62㎡ · 지상12층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 감정평가상 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 오승훈 (2021.11.09 매매, 2021.12.24 소유권이전 · 거래가액 311,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 195,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 311,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.02.07 국 압류입니다. 그보다 앞선 2021.08.11 국민은행 근저당 2건은 2021.12.24 이미 말소됐습니다. 문제는 김기현의 전입·점유가 2021.12.24로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 이후 2023.08.01 보증금 311,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.10.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
| 임차·승계 관계 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기현 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.24 | 2021.11.24 | 311,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 주택도시보증공사 김기현 보증금의 대위·승계 | — | — | 별도 합산 없음 | 중복 산정 금지 | 승계 관계 | 보증기관 승계 |
② 가격 비교 — 60.6%라는 숫자보다 ‘거래시점’을 먼저 본다
파크아리온101동102동의 전용 28.62~28.71㎡ 거래 12건 평균은 322,333,333원, 최저 289,000,000원, 최고 334,000,000원입니다. 현재 최저가 195,200,000원은 이 평균의 60.6%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 차이가 있지만, 아래 12건의 거래월은 모두 2021.11~2021.12에 집중돼 있습니다. 따라서 2026.08.19 매각기일의 동시점 시세와 직접 비교해 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정하기에는 시점 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
최신 거래로 잡힌 2021.12 거래가는 321,000,000원이며, 현재 최저가 195,200,000원은 거래평균 322,333,333원의 60.6%입니다. 감정가 305,000,000원 역시 당시 거래평균보다 낮습니다. 다만 이 표본은 2026년 매각과 약 4년 이상 시차가 있으므로, 60.6%라는 수치 자체를 현재 시세 대비 할인율로 그대로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,800원 |
| 1. 임차인 김기현 보증금(우선변제) | 311,000,000원 | 191,667,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 311,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김기현 보증금 중 119,332,800원이 남지만, 매각물건명세서상 김기현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 195,200,000원 | 119,332,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 156,160,000원 | 157,826,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 124,928,000원 | 188,620,992원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 규모에 수렴합니다. 그러나 이 사건은 김기현 및 그 승계인에 대한 확약이 명시돼 있어 위 회차별 룰상 미배당액을 매수인이 실제로 부담하지 않는 구조입니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 그 낙찰가에 맞춰 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 화곡역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물 내 3층 303호이며, 위생·급배수·승강기·난방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되며 일부 필지는 도로 및 건축선과 관련됩니다.
- 현장확인. 감정 당시 소유자 및 이해관계인의 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따른 통상 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 대조. 김기현과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이 물건의 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 김기현 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 311,000,000원을 추가 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 우선 차감돼 배당내역이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.24 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 관련 효력과 행정상 처리 여부를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 현재 가격 검증. 실거래 12건은 2021.11~12에 집중돼 있습니다. 최저가 195,200,000원이 당시 거래평균보다 낮다는 사실과 2026년 현재 가격 메리트는 구분해서 판단해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
김기현은 보증금 311,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차 배당계산만 보면 119,332,800원의 미배당이 생깁니다. 일반적인 사건이라면 이 금액을 매수인이 이어받아 최저가 195,200,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 김기현과 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 195,200,000원으로 정리됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 195,200,000원은 집계된 거래평균 322,333,333원의 60.6%지만, 그 12건이 모두 2021년 11~12월 거래입니다. 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 비교표본이라고 보기는 어렵고, 이미 2회 유찰된 점과 28세대 규모를 함께 봐야 합니다. 결론적으로 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격의 적정성은 별도 검증이 필요한 조건부 관찰형 물건입니다.
