인천지방법원 2025타경510125. 인천 부평구 갈산동 서진아이원 5층 501호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석은 “최저가가 싸다”에서 출발하면 틀립니다. 핵심은 전재익의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일자는 2021.11.30, 주민등록 및 점유개시는 2021.12.24, 확정일자는 2021.11.30이고, 임차보증금은 125,000,000원입니다. 현재 최저매각가 39,102,000원으로 배당하면 집행비용 1,103,836원을 빼고 임차인에게 37,998,164원이 배당되어, 부족분 87,001,836원이 발생합니다.
따라서 확약서가 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 매수인 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준으로 고정됩니다. 즉 39,102,000원에 낙찰받는다고 “3,910만원짜리 다세대”가 되는 것이 아니라, 룰상으로는 39,102,000원 + 87,001,836원 = 126,103,836원을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 17-18 서진아이원 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 김윤상 (2022.12.21. 거래가 127,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 39,102,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 말소기준 | 2024.11.26 갑구 11번 압류 · 권리자 국 · 처분청 남동세무서장 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.11.26 압류입니다. 그런데 전재익의 임대차는 계약일자 2021.11.30, 주민등록·점유개시 2021.12.24, 확정일자 2021.11.30이고, 주택임차권등기는 2024.01.17에 접수되었습니다. 즉 임차권등기가 말소기준보다 앞서는 구조입니다. 데이터상 실제 임차인은 전재익 1명이고, tenants 항목의 is_subrogation 및 is_guarantor 값은 모두 false이므로 보증기관 승계·대위 중복신고로 보증금을 합산할 사건은 아닙니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전재익 | 5층 501호 전부 · 주거 (임차권등기) | 125,000,000원 | 전입 2021.12.24 확정 2021.11.30 | 2024.01.17 | 有 | 有 | 아님 | 실질 0원* 룰상 87,001,836원 |
* 매각물건명세서 notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이 있어 해당 전재익 임차권등기는 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 단, 확약 적용 전 룰상 미배당 인수액은 87,001,836원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,103,836원 | 약 매각가의 2.8% 추정 |
| 1. 임차인 전재익 보증금 | 125,000,000원 | 37,998,164원 | 부족분 87,001,836원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 67,990,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 125,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 관악신용협동조합 | 31,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 금일수산업협동조합 | 36,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 24,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 33,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 8. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표 데이터 기준, 채권자 총 청구 442,590,000원 중 채권자 배당은 0원이고, 매수인 인수액은 87,001,836원입니다. 다만 본 리포트의 결론에서는 말소동의 확약서가 있는 전재익 임차권등기를 실질 0원*으로 별도 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 부평북초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건내 제5층 제501호입니다.
- 도로·토지. 사다리형의 다세대주택 부지이며, 남측으로 폭약 10미터, 서측으로 폭약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제·하자. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건은 확약서가 결론을 바꿉니다. 확약이 유효하면 전재익 임차권등기 인수는 실질 0원*, 확약이 흔들리면 룰상 미배당 87,001,836원이 핵심 위험입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 실제 임차인은 전재익 1명이고 보증기관 승계 중복신고가 아닙니다. 다만 확약 밖 점유자나 별도 미상 임차인이 있으면 그 위험은 별개입니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 전 기준 실질취득은 126,103,836원입니다. 최저가 39,102,000원만 놓고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,103,836원과 임차인 배당 37,998,164원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 소유자 교부는 0원입니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대주택은 점유 이전, 공용부분 관리비, 현장 상태 확인이 중요합니다. 입찰 전 현황조사·명세서·등기부·확약서를 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약서 조건부”다
이 물건은 최저가만 보면 감정가 114,000,000원 대비 39,102,000원, 3회 유찰된 낮은 가격처럼 보입니다. 하지만 전재익의 보증금 125,000,000원짜리 주택임차권등기가 말소기준보다 앞서므로, 확약서가 없다면 매수인은 최저가가 아니라 실질취득 126,103,836원을 기준으로 봐야 합니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조라, 최저가만 보고 “싸다”고 말할 수 없습니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적 변수가 있습니다. 이 확약이 전재익 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제에서는 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 39,102,000원으로 정리됩니다. 결론은 단순합니다. 권리는 확약서 원본 확인 전까지 보류, 확약이 맞으면 조건부 접근 가능. 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 확약서의 범위와 효력입니다.
