서울남부지방법원 2025타경12769. 당산동 오피디움 제6층 제604호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상도 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 문지우로 2022년 1월 11일 매매를 원인으로 328,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다.

나수빈은 임대차계약일 2022년 1월 11일, 확정일자 2022년 1월 13일, 주민등록·점유개시일 2022년 2월 14일이며 보증금은 328,000,000원입니다. 2023년 9월 27일 주택임차권등기를 마쳤고, 말소기준으로 선언된 2023년 10월 16일 영등포세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2023.10.16. 국(영등포세무서장) 압류입니다. 그보다 앞선 2023.09.27. 나수빈의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다. 반면 말소기준 이후의 2025.10.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 신고자 3명

나수빈 외 두 명은 전입일이 모두 말소기준인 2023.10.16.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 명도 단계에서는 현 점유자의 점유 근거와 퇴거 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 배당과 인수 — 숫자만 보면 1.12억, 확약이 작동하면 0원

현재 최저매각가 219,520,000원 가정 시 나수빈에게 배당되는 금액은 215,646,720원이고, 배당만 놓고 계산한 미회수 보증금은 112,353,280원입니다. 확약이 없었다면 바로 이 금액이 매수인 인수액이 됩니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 그 조건이 실제로 충족되는 경우 실질 인수는 0원으로 봅니다.

④ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

감정가는 343,000,000원, 현재 최저매각가는 219,520,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 그러나 이 자료에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 시세가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.

이 사건에서는 가격 자체보다 먼저 확약 조건의 법적·절차적 이행 여부를 확인해야 합니다. 확약이 유효하면 실질취득은 낙찰가와 같지만, 확약이 적용되지 않는다면 선순위 임차권 보증금 잔액이 실질 취득원가에 더해지는 구조로 바뀝니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 소재 당산중학교 남측 인근이며, 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선·9호선 당산역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 604호이며 사용승인일은 2019.11.04.입니다.
• 설비. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 6,701,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지로 서측 중로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 나수빈과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소가 어떤 시점·절차로 이뤄지는지 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 주택도시보증공사는 나수빈의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 나수빈 보증금 328,000,000원과 별도로 합산하지 않습니다.
• 현 점유자 확인. AUNG SI MIN HTET, MYO THIDAGU는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 사유가 미상입니다. 명도 전 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 당산동·오피디움 동일 또는 유사 면적 실거래를 별도 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 내부구조·이용상황은 현 거주인의 부재·폐문으로 일부 외부관찰과 탐문에 의한 것이므로 실제 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — 승부처는 ‘낙찰가’보다 ‘확약의 이행’

이 물건은 단순한 2회 유찰 오피스텔이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 나수빈의 328,000,000원 선순위 주택임차권이 존재하고, 현재 회차에서는 배당 후 112,353,280원의 부족분이 생깁니다. 원칙만 보면 분명 인수형 사건입니다.

하지만 매각물건명세서가 그 결론을 바꿉니다. 나수빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 그 조건이 유효하게 이행되는 한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가의 64%까지 내려왔다”가 아니라 확약과 임차권등기 말소 조건이 실제로 끝까지 작동하는지입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 가격 메리트는 별도로 검증해야 하며, 권리조건 확인 전에는 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.