인천지방법원 2025타경510126. 인천 남동구 간석동 ‘웰스하임’ 5층 506호, 전용 25.93㎡ 오피스텔입니다. 표면상 가격은 감정가 98,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 48,020,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균 100,875,000원과 비교하면 최저가 비율은 47.6%입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 등기부 을구 3번에 주택임차권등기가 있고, 임차인 남현의 보증금은 101,000,000원입니다.
핵심은 대항력입니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.04.05, 확정일자는 2023.03.06입니다. 이 임차권은 말소기준으로 잡힌 갑구 4번 압류 2024.11.26보다 앞서므로, 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 최저가 기준 배당표상 부족분은 54,244,360원입니다. 즉 확약이 없다면 ‘낙찰가 48,020,000원 + 인수 54,244,360원’으로 실질취득은 102,264,360원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 101,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 25.93㎡ · 19층 건물 중 5층 506호 |
| 소유자 | 김윤상 (2023.04.28. 소유권이전, 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 101,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기
등기상 말소기준은 갑구 4번 국 압류 2024.11.26로 정리됩니다. 갑구 5번 강제경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 을구 3번 주택임차권등기입니다. 임차인 남현의 보증금은 101,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
임차인으로 확인되는 사람은 남현 1명입니다. 데이터상 보증기관 승계·대위 중복신고 표시는 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 신청채권자는 주택도시보증공사이고, notes에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남현 | 5층 506호 25.93㎡ 전부 | 101,000,000원 | 전입 2023.04.05 확정 2023.03.06 | 대항력 有 | 배당요구 | 원칙 인수 확약 반영 0원* |
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에야 가격 메리트가 생긴다
웰스하임의 최근 실거래 12건 평균은 100,875,000원입니다. 최저가 48,020,000원만 보면 실거래 평균의 47.6%로 매우 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차권을 확약 없이 계산하면 실질취득은 102,264,360원이 되어 실거래 평균을 넘어섭니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 때문이 아니라 확약서가 실제로 유효하게 작동한다는 전제에서만 성립합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.41㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 25.93㎡ | 4 | 66,500,000원 |
| 2023.09 | 28.41㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2023.04 | 25.93㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2023.04 | 25.93㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 25.93㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2022.11 | 25.93㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2022.08 | 25.93㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 100,875,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 | 약 매각가의 2.6% 추정 |
| 1. 임차인 남현 보증금 | 101,000,000원 | 46,755,640원 | 부족분 54,244,360원 |
| 2. 근저당 · 부평새마을금고 | 32,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 101,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 54,244,360원입니다. 단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 회차별 인수 리스크 — 낙찰가가 내려가도 총액은 줄지 않는다
확약을 배제한 원칙 계산에서는 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 낮아지지만 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 그래서 대항력 인수형 물건은 최저가가 낮아져도 실질취득이 크게 싸지지 않습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 룰상 인수액 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 48,020,000원 | 54,244,360원 | 102,264,360원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,614,000원 | 68,391,052원 | 102,005,052원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 23,529,800원 | 78,293,736원 | 101,823,536원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 간석오거리역이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 소형 오피스텔로 환금성과 임대수요를 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 5층 506호이며, 사용승인일자는 2014.05.30입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등으로 표시되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 웰스하임은 182세대이고 최근 실거래 12건 평균은 100,875,000원, 최저 66,500,000원, 최고 110,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소 범위 확인. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인이나 별도 점유자가 확인되면 인수위험은 따로 남습니다.
- 최저가 착시 배제. 대항력 인수형은 최저가가 아니라 실질취득으로 시세를 비교해야 합니다. 확약 없을 때 실질취득은 102,264,360원입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 물건이므로 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능성을 현황조사·현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 오피스텔 관리비 체납 중 공용부분은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 전부인 물건”
이 사건은 겉으로는 2회 유찰되어 최저가가 48,020,000원까지 내려온 저가 오피스텔입니다. 하지만 속을 열어 보면 보증금 101,000,000원의 대항력 있는 임차권등기가 있고, 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득은 102,264,360원입니다. 실거래 평균 100,875,000원과 비교하면 전혀 싼 물건이 아닙니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 유효하다면, 해당 임차권 인수는 실질 0원*이 되어 가격 메리트가 살아납니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약서 원본 확인 전까지 보류, 가격은 확약 확인 후에만 매력적입니다.
