서울남부지방법원 2025타경12787. 서울 구로구 구로동 ‘그린빌’ 제6층 제603호, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 265,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 169,600,000원입니다. 소유자 황신비는 2022년 3월 28일 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 김기남의 임대차계약과 확정일자가 형성됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “64% 경매”가 아닙니다. 김기남은 2022년 4월 25일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 3월 28일입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류 2024년 1월 17일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 329,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 그 인수위험이 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제6층 제603호 · 도로명 서울특별시 구로구 가마산로20길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 28.57㎡ · 지하1층·지상7층 건물 내 6층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.09.09 · 20세대 |
| 소유자 | 황신비 (2022.03.28 매매 · 거래가액 329,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.01.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2024.04.15 등기된 김기남의 주택임차권, 2025.10.23 강제경매개시결정, 2025.12.26 국 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김기남은 임차권등기 이전부터 2022.04.25 전입·점유를 갖추고 있어 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인 1명의 대항력 보증금 329,000,000원이 핵심 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기남 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 329,000,000원 | 2022.04.25 | 2022.03.28 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 이를 별도의 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김기남 1명이고, 보증금도 329,000,000원 한 건입니다.
* 매각조건의 포기·말소가 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서는 169,600,000원 낙찰가에 미배당 162,574,400원이 붙고, 유찰될수록 인수액이 커져 총 실질취득이 보증금 329,000,000원 부근에 고정됩니다. 본 사건은 해당 임차인과 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 이미 하락 중
그린빌 전용 26.91~29.22㎡ 실거래는 2021년 10월부터 2025년 9월까지 9건 확인됩니다. 전체 평균 283,666,666원만 보면 현재 최저가가 크게 낮아 보이지만, 2021~2022년의 310,000,000~319,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.57㎡ | 7 | 264,000,000원 |
| 2025.08 | 26.91㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 26.91㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2025.03 | 28.57㎡ | 5 | 252,000,000원 |
| 2023.03 | 29.22㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 29.22㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 6 | 318,000,000원 |
| 2021.11 | 28.57㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.10 | 29.22㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 252,000,000원 |
최근 12개월 4건 평균은 252,000,000원, 최신 거래는 2025년 9월 264,000,000원입니다. 현재 최저가 169,600,000원은 최근 12개월 평균의 67.3%입니다. 매각조건에 따라 인수액을 실질 0원으로 보면 실질취득 역시 169,600,000원이므로 최근 거래가격보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 김기남 보증금 | 329,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 898,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 김기남 보증금 중 166,425,600원이 배당되고 162,574,400원이 부족합니다. 이 부족분은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이지만, 본 사건은 김기남 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 162,574,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 196,019,520원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 108,544,000원 | 222,775,616원 | 0원* |
확약 조건을 빼고 계산하면 현재 회차는 169,600,000원 + 162,574,400원, 3회 유찰 시 135,680,000원 + 196,019,520원, 4회 유찰 시 108,544,000원 + 222,775,616원으로 움직입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 본건은 해당 임차인과 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 28.57㎡입니다.
- 입지. 고려대학교구로병원 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하고, 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 남구로역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2021.09.09입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 일단, 평지·가로장방 형태이고 동측 약 7M, 남측 약 4M 도로에 접합니다. 공시지가는 4,168,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 함께 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 투자판단은 김기남과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 사실상 달려 있습니다.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김기남 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 329,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 283,666,666원보다 최근 12개월 평균 252,000,000원과 최신 거래 264,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -18.4%입니다.
- 환금성. 그린빌 경매물건 평균 유찰 5.8회·낙찰률 0.0%라는 수치는 가격 외의 유동성 위험을 보여줍니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 2022.04.25 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 관련 원본 서류에서 처리 내용을 확인하세요.
- 세금·배당. 2025.12.26 금천세무서장의 국 압류가 있고 배당모델에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본을 대조하세요.
맺으며 — “3.29억 대항력 임차인”보다 중요한 한 문장
겉으로 보면 보증금 329,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 회차에서도 배당 후 162,574,400원이 남고, 다음 회차로 갈수록 그 미배당액은 더 커집니다. 보통의 경매라면 최저가가 169,600,000원으로 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 논할 수 없는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 문구가 있습니다. 김기남과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건을 그대로 적용하면 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 169,600,000원으로 최근 12개월 평균 252,000,000원의 67.3%입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리는 조건부 해소, 가격은 할인, 환금성은 경계”입니다. 최근 시세가 18.4% 하락했고 평균 유찰이 5.8회라는 점 때문에 높은 등급까지 주기는 어렵지만, 매각조건이 원문 그대로 집행된다는 전제에서는 보증금 3.29억을 매수인이 떠안는 사건으로 평가해서는 안 됩니다.
