서울남부지방법원 2025타경12796. 화곡동 시그니처6 제5층 제502호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 239,360,000원 자체가 아니라 365,000,000원의 대항력 임차보증금을 누가 최종 부담하느냐입니다. 임차인 김진태는 2022.05.13. 전입·점유를 시작했고, 2024.07.19. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.10.23. 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입은 그보다 앞서며, 등기상으로는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
그런데 매각물건명세서의 조건이 이 사건을 바꿉니다. 김진태 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 임차인에게 원칙적으로 남을 수 있는 365,000,000원의 인수부담은 실질 0원으로 봅니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김진태 1명이며, 주택도시보증공사는 비고상 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 별도로 더해 중복 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 359-11 시그니처6 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·거실·현관·욕실겸화장실 · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 김민정 (2022.04.17. 매매, 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 239,360,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2022.03.22 |
| 세대수 | 14세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 매각조건으로 실질 0원
2022.03.25. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.05.13. 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 데이터상 2025.10.23. 강제경매개시결정입니다. 김진태의 전입·점유일 2022.05.13.은 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진태 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.05.13 | 365,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 조건 충족 시 인수 0원 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 본다
대항력 임차보증금 365,000,000원을 그대로 인수하는 일반 구조라면 최저가가 내려가도 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이 크게 낮아지지 않아 단순히 “64%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 포기·말소 조건이 적용되므로 실질 인수 0원을 전제로 현 회차의 실질취득액은 239,360,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 28.48㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2022.06 | 28.2㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.06 | 28.2㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2022.06 | 28.48㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.04 | 29.7㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 365,000,000원 |
제공된 동일 건물 거래 5건은 모두 365,000,000원이고 최신 거래도 2022.07.의 365,000,000원입니다. 조건부 실질취득액 239,360,000원은 이 금액의 65.6%입니다. 다만 거래 표본이 2022.04~2022.07에 집중되어 있어, 2026.08.19. 입찰 시점의 현재 시세를 이 자료만으로 단정하기에는 시차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,151,040원 |
| 임차인 김진태 보증금 | 365,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 235,208,960원 |
| 미배당 | - | 129,791,040원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김진태의 보증금은 대항력에 따라 매수인 인수 대상으로 잡혀 있으나, 매각물건명세서의 포기·임차권 말소 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 신청채권 365,000,000원 중 현 회차 예상배당은 235,208,960원, 미배당은 129,791,040원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 핵심은 조건 확인
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 조건 충족 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 64%) | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 129,791,040원 | 239,360,000원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 191,488,000원 | 188,007,168원 | 176,992,832원 | 191,488,000원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 153,190,400원 | 150,245,734원 | 214,754,266원 | 153,190,400원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 취득비용이 낮아지지 않는 경우가 많습니다. 하지만 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 조건이 유효하게 이행되는 한 실질취득액은 각 회차 낙찰가 자체로 내려갑니다. 따라서 이 조건의 법적 효력과 실제 이행 여부가 입찰 판단의 1순위입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2·거실·현관·욕실겸화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 월정초등학교에서 남동측으로 약 150m, 지하철 2호선·5호선 까치산역에서 서측으로 약 750m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 곰달래로까지 약 300m, 까치산역까지 약 750m입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 중 5층이며 사용승인일은 2022.03.22입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 시그니처6은 14세대 규모이고 제공된 거래 표본은 5건입니다. 거래 표본이 2022년에 집중되어 있어 2026년 현재 환금성과 시세는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김진태·주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에서 그대로 유효한지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 어떤 시점·절차로 임차권등기가 말소되는지 법원 서류와 원본을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 확인되는 실제 임차인은 김진태 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 내부 상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가해 건축물현황도·외관·탐문조사 등에 의거해 감정되었습니다.
- 현재 시세 재확인. 제공된 거래가 5건은 2022.04~2022.07 거래이므로 2026.08.19. 입찰 전 현재 거래·호가를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘싼가’보다 ‘조건이 확실한가’가 먼저다
표면적으로는 감정가 374,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 239,360,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 365,000,000원 대비 65.6%라 가격 매력이 크게 보입니다. 하지만 등기만 보면 김진태의 보증금 365,000,000원은 대항력 있는 임차보증금이어서 원칙상 매우 큰 인수 위험입니다.
이 위험을 없애는 것은 바로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 실제로 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현 회차의 실질취득액은 239,360,000원입니다. 반대로 이 조건을 확인하지 않은 채 숫자만 보고 입찰하면 이 사건의 핵심을 놓치게 됩니다. 조건 확인이 끝나면 가격 메리트가 보이고, 조건 확인 전에는 보증금 365,000,000원짜리 대항력 사건으로 봐야 합니다.
