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특수권리·특수조건 2

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B 매력지수58 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경510130 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 59.88㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
135,553,000원 1억 3,555만 감정가 220,000,000원
감정가의 61% 2026-06-30 낙찰
최저매각가 107,800,000원 최저가 대비 +25%
낙찰일
06-30 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,078만원
최저가의 10% · 10,780,000원
감정가 대비
▼ 38.4% 싸게 매수
감정가 2.20억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

임차권 위험은 확약으로 풀린다 — 인천 부평 조양휴캐슬 403호

인천지방법원 2025타경510130 · 인천광역시 부평구 부평동 451-51 조양휴캐슬 4층403호
감정가 220,000,000원 · 최저매각가 107,800,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 핵심 임차권 인수는 확약으로 해소 가능하나 미상 점유자 확인 필요
주택임차권등기 보증금 260,000,000원은 말소동의 확약으로 실질 인수위험이 낮아지지만, 보증금 미상 점유자와 오피스텔 환금성을 확인해야 하므로 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건의 핵심은 260,000,000원 주택임차권입니다. 원칙상 대항력 있는 임차권은 부족배당액 인수 위험이 있지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 검토합니다. 다만 확약 밖 점유자 확인과 임대관계 확인은 별도로 필요합니다.
감정가
220,000,000원
오피스텔 감정
최저가
107,800,000원
2회 유찰 · 49%
실질취득
107,800,000원*
확약 적용 시
핵심지표
임차권 확인
확약 범위 점검

인천지방법원 2025타경510130. 인천 부평구 부평동 조양휴캐슬 4층403호 오피스텔입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 서현우의 보증금은 260,000,000원이며 전입·확정일자 요건을 갖춰 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

그러나 이번 사건은 일반적인 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 확약 범위 내에서 실질 인수 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경510130
소재지인천광역시 부평구 부평동 451-51 조양휴캐슬 4층403호
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 59.88㎡ · 주거 이용중
소유자송도용
감정가 / 최저가220,000,000원 / 107,800,000원
신청채권자주택도시보증공사
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
박은미미상없음해당 없음없음
전병찬미상없음해당 없음없음
서현우260,000,000원有有확약 적용*
⚠️ 확약 적용 범위 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 서현우 주택임차권에 대한 사항입니다. 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 검토하지만, 확약 밖의 점유·임대관계 위험까지 자동 해소되는 것은 아니므로 박은미·전병찬 점유 상태와 실제 임대관계를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,309,200원
임차인 서현우 보증금260,000,000원105,490,800원
주택도시보증공사260,000,000원0원
잔여-0원
매각대금 배분
회차별 미배당·인수 변화
확약 대상 임차권은 실질 0원 검토. 회차가 내려가도 확약 밖 위험 확인이 우선입니다.
✅ 권리 관점 대항력 있는 임차권은 원래 주의 대상이지만, 이번 사건은 제출된 말소동의 확약으로 핵심 인수위험이 낮아진 구조입니다.
⛔ 확인 관점 보증금 미상 점유자 2명이 존재합니다. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 협의 여부는 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부평구 부평동 부원초등학교 북동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량 출입이 가능합니다.
  • 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며 공부와 차이는 없습니다.
  • 환금성. 오피스텔 특성상 아파트보다 수요층 확인이 중요하며 임대관계 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서가 실제 서현우 임차권 전체를 대상으로 하는지 확인하세요.
  • 점유 확인. 박은미·전병찬의 실제 점유 여부와 임대관계를 확인하세요.
  • 실질취득 계산. 최저가만 보고 판단하지 말고 확약 범위 밖 추가 부담 가능성을 점검하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험은 줄었지만 확인은 남는다”

이 물건은 대항력 있는 임차권 때문에 처음 보면 위험해 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 인해 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 검토할 수 있습니다. 다만 확약은 특정 권리에만 적용되므로 모든 점유 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 최저가 1.078억이라는 숫자보다 중요한 것은 확약 범위와 실제 점유 관계 확인입니다.

*확약 적용 임차권 인수액은 실질 0원으로 검토하되, 확약서 원문 범위에 따라 달라질 수 있습니다. 본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 자료를 기반으로 작성한 분석 의견이며, 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

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인천광역시 부평구 부평동 451-51 조양휴캐슬 4층403호

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