서울남부지방법원 2025타경12801. 양천구 신정동 유니크6차 제2층 제203호, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김민수·김민애·장선미가 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 377,000,000원에서 2회 유찰된 241,280,000원입니다.
표면적으로 가장 큰 숫자는 임차보증금 387,000,000원입니다. 선민택은 2023.04.06 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2023.03.22이며 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당표상 임차인이 받지 못하는 잔액은 149,897,920원입니다. 확약이 없었다면 최저가와 이 미배당 잔액을 합친 부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 선민택과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 선민택 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 실제 임차인은 선민택 1명이며, 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 표시된 것이므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제2층 제203호 · 도로명 서울특별시 양천구 목동로25길 22-5 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 도시형생활주택-단지형다세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2021.12.23 |
| 소유자 | 김민수 3분의 1 · 김민애 3분의 1 · 장선미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 241,280,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 ‘선순위 가압류’가 핵심
반대로 2024.03.12 김민수 지분 토스뱅크 가압류 153,828,974원부터는 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후 주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류·양천구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.01.03 설정된 부안수산업협동조합 근저당권 1,040,000,000원은 2023.04.06 해지로 이미 말소된 권리입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 선민택 | 건물의 전부 · 2023.04.06 | 2023.03.22 | 387,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 | 실질 0원 |
현재 회차 배당 계산상 선민택 보증금의 미배당 잔액은 149,897,920원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 선민택 및 그 임차권 승계와 관련된 부분에 적용되는 것이며, 갑구 2번 가압류와 같은 별도 권리의 인수표시까지 없애는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 64% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 241,280,000원으로 감정가 377,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아 최근 12개월 시세나 최신 거래와의 가격 우위는 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 64%”라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
유니크6차는 15세대 규모이고 사용승인일은 2021.12.23입니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회로 제시돼 있으며, 현재 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 하지만 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서는 유찰 횟수 자체가 적정 낙찰가를 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,177,920원 |
| 1. 임차인 선민택 보증금 | 387,000,000원 | 237,102,080원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 226,781,179원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,828,974원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차인 미배당 잔액은 149,897,920원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 미배당액은 확약 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액이 0원이지만, 갑구 2번 가압류의 인수표시는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 6층 건물 내 제2층 제203호입니다. 아파트로 가정할 물건이 아닙니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동, 지하철 5호선 목동역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대·단독(다가구)주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 목동역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(목동오거리)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 4,238,000원/㎡, 토지면적은 136.9㎡이며 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지입니다.
- 건물상태. 사용승인일 2021.12.23, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 유니크6차는 15세대 규모입니다. 실거래 가격 근거가 없는 만큼 대단지 아파트처럼 거래가를 단순 비교하기보다는 실제 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가압류 원본 대조. 2024.03.07 토스뱅크 가압류 226,781,179원이 자료상 매수인 인수로 표시됩니다. 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
- 확약 문구 확인. 선민택 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 선민택 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 보증금 387,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 양천구 압류가 있고 국세·지방세 압류 3건에 관한 경고가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 주변 다세대·도시형생활주택 거래와 개별 호수의 상태를 대조해야 합니다.
- 점유·인도. 임차권등기와 명세서 조건이 실제 인도 및 말소 절차에서 어떻게 이행되는지 확인해 명도 일정과 비용을 보수적으로 잡으세요.
맺으며 — “임차인 확약 해소 ≠ 전체 권리 안전”
이 사건의 첫인상은 보증금 387,000,000원의 대항력 임차인 때문에 최저가가 내려가도 실질취득비용이 줄지 않는 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 회차 미배당액 149,897,920원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 선민택과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 임차인 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 말소기준으로 제시된 2024.03.12보다 앞선 2024.03.07 토스뱅크 가압류 226,781,179원이 자료상 매수인 인수로 표시됩니다. 여기에 현재 물건은 이미 2회 유찰됐고, 실거래 가격 비교 근거도 없어 241,280,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 결론은 “임차인은 확약으로 해소, 선순위 가압류는 미해결.” 이 가압류의 실제 인수 범위를 원본에서 해소하지 못한다면 최저가 64%만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
