인천지방법원 2025타경510131. 미추홀구 숭의동 아름타워 9층 902호, 공부상 오피스텔입니다. 등기 흐름만 보면 현재 말소기준은 2023년 12월 27일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 김웅일의 전입·점유 개시는 2022년 7월 7일로 그보다 빠르고, 확정일자도 2022년 6월 20일입니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이며, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 원칙적으로 부족액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
현 최저가 115,150,000원에서 집행비용 2,412,100원을 제외하면 임차인 예상배당은 112,737,900원입니다. 보증금 215,000,000원 중 102,262,100원이 남아, 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 217,412,100원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 총액은 약 2.16억~2.17억원에 머무는, 전형적인 보증금 고정형입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 효력이 확인되는 범위에서는 인수액을 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-38, 185-43 아름타워 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 제9층 제902호 59.83㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 13층 건물 |
| 소유자 | 김번하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017년 설정된 남인천신용협동조합 근저당권은 2022년 7월 7일 해지로 이미 말소됐고, 2022년 임의경매도 취하 후 말소됐습니다. 2022년 9월 미추홀구 압류 역시 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 12월 27일 주택도시보증공사 가압류입니다.
김웅일 임차권등기 자체는 2024년 8월 20일 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022년 7월 7일입니다. 말소기준보다 빠르므로 임차권등기가 매각으로 형식상 말소되더라도 보증금 미회수액에 대한 대항력 문제는 남습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 김웅일 임차권에 한해 인수위험을 실질 0원으로 조정합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김웅일 제9층 제902호 59.83㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2022.07.07 | 2022.06.20 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.08.20 | 실질 0원* 룰상 102,262,100원 |
김웅일은 보증기관의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 임차보증금은 김웅일 명의의 215,000,000원 한 번만 반영합니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘확약 적용 후 총액’으로 판단
현재 최저가는 감정가 235,000,000원의 49%인 115,150,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 근거가 없어, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 두 가지 경우로 나눠야 합니다.
| 구분 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 확약 적용 | 115,150,000원 | 0원* | 115,150,000원* |
| 확약 미적용 | 115,150,000원 | 102,262,100원 | 217,412,100원 |
| 3회 유찰·확약 미적용 | 80,605,000원 | 136,245,890원 | 216,850,890원 |
| 4회 유찰·확약 미적용 | 56,423,500원 | 159,992,123원 | 216,415,623원 |
확약이 없다면 낙찰가가 115,150,000원에서 56,423,500원까지 내려가더라도 실질취득은 약 216,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 따라서 이 사건에서 유찰 횟수와 최저가 할인율은 확약서의 효력이 확인된 뒤에만 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,412,100원 |
| 1. 임차인 김웅일 보증금 | 215,000,000원 | 112,737,900원 |
| 2. 남인천신용협동조합 근저당권 | 136,500,000원 | 0원 |
| 3. 남인천신용협동조합 경매개시결정 | 215,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 529,300,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
형식상 임차보증금 미배당액은 102,262,100원입니다. 다만 김웅일 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 확약이 유효하게 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남측 인근이며, 주위에 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 13층 건물이며, 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 2필 일단의 세장형 평지이며, 본건 서측·남측·동측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,431,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공부상 오피스텔로, 아파트와 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다. 2회 유찰 이력과 실제 주거 이용 여부를 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 사건·902호·김웅일 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 말소 실행 조건 확인. 낙찰, 잔금납부, 배당수령 등 어떤 조건에서 임차권등기 말소에 동의하는지와 별도 제출서류를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확약은 김웅일 임차권에만 적용됩니다. 현재 점유자와 별도 임대차·전입 존재 여부를 현황조사와 현장 방문으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 면적·층·사용승인 시기별 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력 및 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 용도와 취득 목적에 따른 허가 또는 신고 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 체납 비용. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 배당표 변동 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서가 먼저다
이 사건의 표면만 보면 감정가 235,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 115,150,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 215,000,000원이므로, 확약이 없다면 현 회차 실질취득은 217,412,100원입니다. 추가 유찰이 돼도 미배당 보증금이 늘어 총액은 약 216,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김웅일 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 인수는 실질 0원*, 실질취득은 115,150,000원*으로 바뀝니다. 다만 비교 실거래 근거가 없어 이 금액이 시세보다 싼지는 별도 검증이 필요하고, 오피스텔의 환금성, 2회 유찰 이력, 민간임대주택등기와 토지거래허가구역도 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격은 실거래 검증 전까지 보류입니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득 115,150,000원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김웅일 임차권에 유효하게 적용되고, 약정된 조건에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현 회차 룰상 인수액은 102,262,100원입니다.
