서울남부지방법원 2025타경12807. 강서구 공항동 에스엠파크빌 102동 302호로, 대상 면적은 26.75㎡입니다. 외형상으로는 감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 146,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 입찰자가 먼저 계산해야 할 숫자는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당액입니다. 강은미의 보증금은 205,000,000원이고, 현재 회차 배당 예상액은 143,550,400원입니다. 남는 61,449,600원을 매수인이 승계하면 실질취득액은 207,849,600원이 됩니다.
말소기준권리는 2021.02.05. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 강은미의 전입일은 2018.09.03., 확정일자는 2018.07.24.로 말소기준보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 반영돼 있습니다. 반면 이선우는 2021.04.02. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제102동 제3층 제302호 |
| 공부상 용도 / 면적 | 제2종근린생활시설(사무소) · 26.75㎡ · 8층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 홍훈희 (2021.02.05. 소유권이전, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 146,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 157,705,272원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.05. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 영광군수산업협동조합의 채권최고액 2,990,000,000원 근저당권은 2018.05.25. 말소됐고, 주식회사제이케이부동산지분대부의 채권최고액 130,000,000원 근저당권도 2021.02.05. 말소됐습니다. 따라서 이 두 과거 근저당권의 거액만 보고 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 농협은행 근저당권입니다.
강은미의 주택임차권등기는 2020.09.23. 설정됐다가 2021.01.19. 말소된 이력이 있습니다. 다만 임차인 현황과 배당 계산에서는 강은미를 선순위 대항력 임차인으로 분류하고 있으므로, 입찰자는 임차권등기 말소 기록만으로 보증금 승계 위험이 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강은미 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2018.09.03. 2018.07.24. | 205,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 61,449,600원 승계 |
| 이선우 | 미상 | 2021.04.02. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 0원 |
이선우는 말소기준권리 설정일인 2021.02.05.보다 늦은 2021.04.02. 전입했으므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았고 2026.01.22. 배당요구를 했으므로, 현장 점유 상태와 임대차계약서를 확인해야 합니다. 이선우의 보증금을 강은미 보증금에 임의로 합산해서는 안 되지만, 명도와 배당 절차의 변수는 남습니다.
③ 실질취득액 — 유찰돼도 약 2.07억에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보면 146,400,000원이지만, 현재 회차의 실제 자금 부담은 146,400,000원 + 61,449,600원 = 207,849,600원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·80%) | 146,400,000원 | 61,449,600원 | 207,849,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 117,120,000원 | 90,319,680원 | 207,439,680원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 93,696,000원 | 113,390,528원 | 207,086,528원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.08억으로 비교
에스엠파크빌의 유사 면적 실거래는 4건이며 전체 평균은 267,000,000원입니다. 다만 과거 270,000,000원~280,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다, 최근 12개월 평균 259,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 흐름은 이전 거래 대비 -5.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 25.13㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.11 | 26.34㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2022.05 | 25.13㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 27.51㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 259,000,000원 |
현재 실질취득액 207,849,600원은 최근 12개월 평균의 80.3%, 최신 거래 240,000,000원의 86.6%입니다. 시세 수치만 비교하면 여유가 있지만, 이는 최저가 146,400,000원이 최근 평균의 56.5%라서 생기는 초저가 메리트가 아닙니다. 선순위 보증금까지 포함한 뒤 남는 차이는 최근 평균 대비 약 19.7%, 최신 거래 대비 약 13.4%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 146,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,849,600원 |
| 1. 임차인 강은미 보증금 | 205,000,000원 | 143,550,400원 |
| 2. 영광군수산업협동조합 근저당 | 2,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 제이케이부동산지분대부 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 농협은행 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인 강은미에게 배당되며, 부족분 61,449,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자인 농협은행의 청구액 157,705,272원은 현재 회차에서 배당되지 않는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 송정역 남측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.26. 사용승인된 55세대 에스엠파크빌로, 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·난방·화재경보·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재돼 있으며, 토지는 도시형 생활주택 단지형 다세대 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로·토지. 북측 약 8미터 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구 (공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 13.8회, 매각률 4.76%입니다. 실거래 가격 차이보다 실제 매수층의 폭과 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 146,400,000원에 강은미 미배당 보증금 61,449,600원을 더한 207,849,600원을 취득원가의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회·3회 유찰돼도 실질취득액은 각각 207,439,680원, 207,086,528원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
- 강은미 점유·보증금 원본 확인. 2018.09.03. 전입, 2018.07.24. 확정일자, 보증금 205,000,000원과 현재 점유 유지 여부를 임대차계약서·주민등록·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 이선우 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상이고 배당요구를 했습니다. 실제 거주자, 열쇠 인도, 이사 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부상 사무소 확인. 제2종근린생활시설(사무소)이라는 용도와 실제 이용 상태를 확인하고, 주거용 물건과 동일한 환금성 전제를 두지 마세요.
- 시세 최신화. 최신 실거래가 2024.10.이고 최근 추세가 -5.8%이므로, 2026.07. 기준 인근 동일 용도·유사 면적 매물과 거래를 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 당해세, 미납 관리비를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.46억 낙찰”이 아니라 “약 2.08억 취득”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 강은미의 선순위 임차보증금 205,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득액은 207,849,600원이고 3회 유찰 가정에서도 207,086,528원입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 56.5%라는 숫자만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다.
실질취득액은 최근 12개월 평균 259,000,000원과 최신 거래 240,000,000원보다 낮지만, 가격 추세는 -5.8%이고 최신 거래 시점도 2024.10.입니다. 공부상 사무소, 평균 유찰 13.8회, 매각률 4.76%, 대항력 임차인 승계와 추가 점유자까지 감안하면 가격 여유는 있으나 권리와 환금성이 무거운 물건입니다. 결론은 최저가 기준 저가형이 아니라, 약 2.07억의 고정 취득비용을 감수할 수 있는지 판단하는 인수형 경매입니다.
