인천지방법원 2025타경510132. 인천 남동구 구월동 더테라스 11층 1102호, 전용 56.91㎡ 다세대주택입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)이고, 구월서초등학교 남측 인근의 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 혼재 지역입니다. 감정가는 290,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저가는 142,100,000원입니다.
문제는 가격보다 권리입니다. 말소기준권리는 2022.11.10. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 김경희 임차인의 확정일자는 2021.12.15., 점유개시일은 2021.12.24., 주민등록일자는 2021.12.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어, 해당 김경희 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1121-7 더테라스 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.91㎡ · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 백상훈 (2021.12.24. 소유권이전, 거래가액 339,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 142,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기부 발급 | 2026.07.04 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김경희 임차인의 전입·확정·점유는 말소기준보다 앞서므로, 확약서가 없다면 부족분 199,689,400원은 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차 관련 명의 2명, 보증기관 승계 중복신고 없음
| 이름 | 근거 / 사용 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이채아 | 현황조사 · 매각물건명세서 | 전입 2025.05.16 · 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김경희 | 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 제11층 제1102호 56.91㎡ 전부 | 전입 2021.12.27 · 확정 2021.12.15 | 339,000,000원 | 2024.03.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 확약 있음* |
김경희 임차인은 보증기관 승계·대위 명의가 아니라 임차권자로 기재되어 있습니다. 보증금 합산 대상은 김경희 보증금 339,000,000원이며, 이채아는 보증금 미상이나 전입일이 말소기준 이후로 기재되어 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 실거래 표본은 1건뿐이다
데이터상 더테라스의 최근 실거래 표본은 2022.08. 1건입니다. 전용 61.52㎡, 11층, 거래가 339,000,000원입니다. 현재 최저가 142,100,000원은 이 실거래가의 41.9%입니다. 다만 표본이 1건이고, 이 사건은 임차권등기·확약 확인이 핵심이므로 단순 할인율만으로 매력도를 높게 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 61.52㎡ | 11 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 339,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 김경희 보증금 | 339,000,000원 | 139,310,600원 | 부족분 199,689,400원은 룰상 인수이나 확약서 제출 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 확약서 인정 전제에서는 김경희 임차권의 실질 인수 0원. 단, 확약이 그 임차권에만 적용된다는 점 때문에 확약 밖 점유·보증금 미상 사항은 별도로 원본 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 함정 — 유찰될수록 ‘룰상 인수’가 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 142,100,000원 | 199,689,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 99,470,000원 | 241,720,460원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 69,629,000원 | 271,024,322원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당분이 커져 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 그래서 최저가가 내려간다 = 싸진다는 공식이 성립하지 않습니다. 현재 분석에서 실질 인수 0원*으로 보는 이유는 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월서초등학교 남측 인근. 주위는 도로변 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 동측 인근에 예술회관역(지하철 인천1호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 11층 1102호, 사용승인일은 2020.01.22입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 포함. 공시지가 2,722,000원/㎡, 토지면적 550.8㎡입니다.
- 환금성. 더테라스는 총 9세대이고 데이터상 실거래 표본은 1건입니다. 복수 거래 평균으로 시세를 넓게 검증하기 어렵습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 김경희 임차권등기와 미배당 보증금에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 이채아는 전입 2025.05.16로 말소기준 이후이나 보증금 미상입니다. 현황조사·명세서 원본으로 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 통일. 확약 인정 시 142,100,000원*, 확약 배제 시 341,789,400원 구조입니다. 입찰가 판단 기준을 혼용하면 안 됩니다.
- 다세대 환금성. 총 9세대, 실거래 표본 1건입니다. 아파트처럼 풍부한 비교사례가 있는 물건으로 보면 안 됩니다.
- 관리비·명도. 점유자 확인, 공용부분 관리비, 인도명령 가능성은 입찰 전 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘확약’이 먼저다
확약서가 유효하면 현재 최저가 142,100,000원은 데이터상 실거래 339,000,000원 대비 41.9%로 보입니다. 그러나 확약서가 없다면 대항력 있는 김경희 임차인의 미배당 보증금 때문에 실질부담은 341,789,400원 구조가 됩니다. 즉 이 사건의 결론은 “2회 유찰이라 싸다”가 아닙니다. 김경희 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실질 인수 0원*을 만들어 주는지, 그리고 확약 밖 점유관계에 추가 리스크가 없는지 확인하는 것이 전부입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
