서울남부지방법원 2025타경12809. 서울 강서구 화곡동 남성아트빌 2층 203호, 전용 25.7㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 한국주택금융공사가 청구액 300,845,819원으로 강제경매를 신청했고, 네 차례 유찰되면서 감정가 223,000,000원이었던 물건의 최저매각가는 91,341,000원까지 내려왔습니다. 이 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 읽으면 판단이 완전히 달라집니다.

핵심은 임차인 신진호의 보증금 265,000,000원입니다. 2022.03.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.21로, 말소기준인 2023.02.01 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 따라서 경매 최저가를 일반 매매가격처럼 비교하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부에 나타나는 신목신용협동조합의 채권최고액 1,365,000,000원 근저당권과 우리은행의 채권최고액 71,500,000원 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이 두 근저당을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산하거나 인수금액에 더하지 않습니다.

반면 갑구의 강서구·국(계양세무서장)·양천구 압류와 주택도시보증공사 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 정리됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채무의 배당순위는 별개입니다. 국세·지방세 중 당해세 등이 존재하면 실제 배당이 달라질 수 있으므로, 세금채권을 단순히 위험이 없다고 처리해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.65억

주택도시보증공사는 2023.03.15 가압류권자로 나타나지만, 임차보증금 265,000,000원의 실제 임차인은 신진호 1명입니다. 공사의 185,000,000원 가압류 청구금액은 별도 채권이며, 이를 신진호의 보증금에 합쳐 추가 임차보증금으로 계산하지 않습니다. 또한 한국주택금융공사의 경매신청 채권액 역시 별도 채권으로서 임차보증금 인수액에 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 2.67억은 최근 거래보다 높다

남성아트빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 거래금액은 210,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 평균보다 최신 거래를 우선합니다. 2025.08 거래금액 215,000,000원이 집계 기준 최근 12개월 평균이며, 해당 기간의 표본은 1건입니다.

과거 거래 대비 최근 거래 추세는 +4.9%로, 제공된 거래 표본에서는 상승 방향입니다. 다만 거래가 두 건뿐이고 가장 최근 거래는 2025.08로, 2026.10 매각 시점의 시세를 그대로 확정하기에는 자료가 제한적입니다. 최신 거래는 전용 27.58㎡·6층이며 경매물건은 25.7㎡·2층이라는 면적·층수 차이도 존재합니다.

그럼에도 분명한 사실이 있습니다. 실질취득비용 267,044,138원은 최근 거래금액 215,000,000원을 상회합니다. 최근 거래보다 52,044,138원 높고, 비율로는 약 124.2%입니다. 감정가 223,000,000원보다도 실질 부담이 큽니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 42.5%라는 표면 지표는 이 물건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,341,000원 가정)

매각가 91,341,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 2,044,138원을 제외한 89,296,862원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미변제액 175,703,138원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위를 바꿀 수 있는 요소는 확정 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 그대로

실질취득 = 시나리오별 최저가 + 예상 보증금 인수액. 집행비용 추정이 반영된 배당계산이며 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 각 시나리오의 실제 배당과 인수액은 매각가격 및 조세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가 91,341,000원이 한 번 더 유찰되어 73,072,800원이 되면 입찰가격은 크게 내려가지만 예상 인수액은 193,642,510원으로 늘어납니다. 다시 유찰되어 58,458,240원이 되어도 예상 인수액은 207,994,008원으로 커집니다.

결국 실질취득비용은 세 시나리오에서 각각 267,044,138원, 266,715,310원, 266,452,248원으로 거의 고정됩니다. 이 경매는 유찰을 기다린다고 정상적인 의미의 가격 할인이 누적되는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제가 해결되지 않는 한 표면 최저가 하락을 투자수익으로 착각해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 다세대주택·다가구주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 도로·토지. 사다리형 평지의 도시형생활주택 부지로, 남서측과 남동측 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공시지가는 3,725,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 매각 시점 적용 여부와 대상 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 남성아트빌은 17세대 소규모 공동주택이며 확인된 실거래는 2건입니다. 표본이 적어 매도 시 가격 형성의 불확실성이 있고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 매각률 집계 0.0%는 관측 범위의 수치로 보아야 하며 향후 매각 가능성이 없다는 뜻으로 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수부터 계산. 최저가 91,341,000원만으로 자금계획을 세우지 마세요. 현재 추정 인수액 175,703,138원을 합친 실질취득 267,044,138원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차인 대항력과 배당 확인. 신진호의 전입·점유, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하세요. 보증금 전액 변제 여부가 핵심입니다.
• 조세 우선순위 확인. 강서구·국·양천구 압류의 원인 세금, 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요. 임차인 배당액이 변하면 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 채권 중복 계산 방지. 주택도시보증공사 가압류 185,000,000원과 한국주택금융공사의 청구액 300,845,819원을 임차보증금에 중복 합산하지 마세요. 별도 채권의 배당 가능성과 임차인 인수액은 구분해야 합니다.
• 유찰 후에도 총비용 확인. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 2.66억 수준입니다. 입찰가격이 내려간다는 이유만으로 수익성이 개선된다고 판단하지 마세요.
• 최신 시세 재검증. 2025.08 거래는 27.58㎡·6층, 경매물건은 25.7㎡·2층입니다. 비교 면적·층수 차이를 고려하고 매각일에 가까운 거래 및 매물가격을 확인하세요.
• 실제 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유상황과 보증금 반환 상태, 인도 협의 가능성을 확인하세요. 등기상 임차권의 말소 예정만으로 명도가 끝났다고 보아서는 안 됩니다.
• 관리비·부대비용 점검. 공용관리비 체납액, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 별도 부담을 계산하세요. 단순 최저가와 인수액의 합계가 최종 총투입액의 전부는 아닙니다.
• 원본 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료 및 사건 진행상황을 직접 확인하세요.

맺으며 — “9,134만원에 낙찰받아도 9,134만원짜리 집이 아니다”

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 223,000,000원이 최저가 91,341,000원으로 내려왔다는 사실입니다. 4회 유찰, 감정가의 약 41%라는 숫자만 보면 저렴하게 취득할 수 있는 기회처럼 보입니다. 그러나 법원경매에서 가장 중요한 숫자는 최저가 하나가 아니라 낙찰 후 실제로 부담해야 하는 금액입니다.

신진호의 보증금 265,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 현재 배당 가정에서 매수인이 인수할 잔액은 175,703,138원이고, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 267,044,138원입니다. 최근 거래금액 215,000,000원보다 약 24.2% 높습니다.

더구나 세금 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성, 17세대 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 네 차례 유찰된 이력까지 함께 검토해야 합니다. 유찰이 추가되더라도 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득비용은 보증금 수준에 가까이 유지됩니다.

결론은 현재 조건에서 입찰 비권고입니다. 단순히 다음 유찰을 기다릴 문제가 아니라, 임차보증금 인수 위험이 실제로 해소되는지, 그리고 그 후의 총취득비용이 확인 가능한 시세보다 충분히 낮아지는지를 먼저 확인해야 합니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득은 싸지 않습니다.