서울남부지방법원 2025타경12809. 강서구 화곡동 남성아트빌 제2층 제203호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가 223,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 142,720,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 임차인 신진호는 2022년 3월 15일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 21일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 2023년 2월 1일 강서구 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 배당표에서는 매각대금 142,720,000원 중 집행비용 2,798,080원을 제외한 139,921,920원이 임차인에게 배당되고, 보증금 265,000,000원의 부족분 125,078,080원이 남습니다. 따라서 낙찰가 142,720,000원에 이 인수액을 합친 실질취득은 267,798,080원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄어 인수액이 늘기 때문에, 이 구조에서는 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-272 남성아트빌 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 단지형다세대 · 지상6층 건물 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김애정 (2020.02.21. 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 142,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 300,845,819원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인 | 2017.06.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 신목신용협동조합·우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.01. 갑구 4번 강서구 압류입니다. 문제는 임차인 신진호가 그보다 앞선 2022.03.15. 전입·점유를 갖췄다는 점입니다. 확정일자도 2022.02.21.로 확인되며, 매각물건명세서 역시 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조를 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신진호 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2022.03.15. 2022.02.21. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1.43억이 아니라 2.68억으로 비교해야 한다
남성아트빌의 확인된 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 215,000,000원이고, 최신 거래도 2025년 8월 215,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 210,000,000원이며, 최근 거래는 이전 거래보다 4.9% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 27.58㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2023.03 | 25.7㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
표면상 최저가 142,720,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 66.4%입니다. 하지만 이 비율만 보면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 매수인이 실제 부담하게 되는 267,798,080원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 215,000,000원의 약 124.6%이고, 감정가 223,000,000원보다도 약 20.1% 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 142,720,000원 | 125,078,080원 | 267,798,080원 |
| 3회 유찰 시 | 114,176,000원 | 153,222,464원 | 267,398,464원 |
| 4회 유찰 시 | 91,340,800원 | 175,703,334원 | 267,044,134원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,798,080원 |
| 1. 임차인 신진호 보증금 | 265,000,000원 | 139,921,920원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 300,845,819원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 임차인 보증금 미배당액은 125,078,080원이며 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2017년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상6층 건물로, 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 359.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,725,000원/㎡입니다.
- 환금성. 남성아트빌은 17세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 개별 호수의 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 기준 142,720,000원에 낙찰받아도 임차인 미배당 보증금 125,078,080원을 인수해 실질취득은 267,798,080원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 데이터상 실질취득은 267,398,464원·267,044,134원 수준입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 임차인 배당 감소로 매수인 인수액이 현재 추정보다 커질 수 있습니다.
- 임차권·명도 확인. 신진호는 임차권등기가 있고 배당요구도 확인됩니다. 잔존 보증금 인수와 실제 인도 조건을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래 표본은 1건, 전체 확인 거래는 2건입니다. 최신 거래 215,000,000원과 개별 호수의 층·면적·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당순위·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.43억 낙찰”이 아니라 “2.68억 취득”
이 사건은 유찰 횟수만 보면 감정가 223,000,000원에서 최저가 142,720,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인 신진호의 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 배당 시나리오 기준 실질취득은 267,798,080원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 215,000,000원을 약 24.6% 웃돕니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 약 2.67억 수준에 머무는 구조입니다. 여기에 당해세가 우선 차감되면 임차인 미배당액이 더 커질 여지도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가 64%”가 아니라 “대항력 임차보증금이 실질취득가를 고정한다”는 점입니다. 권리·가격을 함께 보면 현재 회차의 투자 매력은 낮게 평가해야 합니다.
