인천지방법원 2025타경510133. 인천 미추홀구 주안동 드림하우스 4층 401호, 전용 57.9㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김금희이고 2021.11.13 매매를 원인으로 190,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 기존 국민은행 근저당은 이미 모두 말소됐고, 현재 선언된 말소기준권리는 2025.04.07 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 김범준은 그보다 훨씬 앞선 2021.11.12 전입·점유를 갖추고 2021.10.15 확정일자까지 받은 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 190,000,000원입니다. 현재 최저가 80,850,000원에서 집행비용 1,855,300원을 빼면 임차인에게 78,994,700원이 배당되고, 보증금의 부족분 111,005,300원이 남습니다. 확약이 없다면 바로 이 금액이 매수인 인수로 이어져 실질취득액이 사실상 보증금 190,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-10 4층 401호 · 경원대로875번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.9㎡ · 7층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김금희 (2021.11.13 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 유효한 권리 중 핵심은 김범준의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.01, 확정일자는 2021.10.15, 전입·점유개시는 2021.11.12이며 임차권등기는 2023.12.18 이뤄졌습니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류 2025.04.07보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김범준 | 4층 401호 57.9㎡ 전부 | 190,000,000원 | 2021.11.12 / 2021.10.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김범준은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부상 임차권자입니다.
② 인수 계산 — 확약 없으면 190,000,000원 구조, 확약 유효 시 80,850,000원
현재 최저매각가 80,850,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 1,855,300원 후 임차인에게 78,994,700원이 돌아가고 보증금 중 111,005,300원이 미배당됩니다. 대항력 임차인이므로 확약이 없다면 낙찰자가 이 부족분을 인수합니다.
③ 거래 비교 — 42.6%지만 ‘현재 시세’로 단정할 수는 없다
드림하우스는 총 6세대, 2010.09.03 준공이며 대상 면적은 57.9㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021.11 4층 190,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득 80,850,000원은 이 거래액의 42.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 57.9㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 표본 | 57.9㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 165,000,000원보다도 낮은 80,850,000원에 접근할 수 있어 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 비교 가능한 거래가 2021.11의 단 1건뿐이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 42.6%라는 비율 자체를 가격 가점의 확정 근거로 쓰기보다는, 현장 시세와 추가 거래 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 김범준 보증금 | 190,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 배당상 임차인 미배당액은 111,005,300원입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있어 확약이 유효하게 이행되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 80,850,000원 | 111,005,300원 | 확약 유효 시 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 56,595,000원 | 134,823,710원 | 확약 유효 시 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 39,616,500원 | 151,496,597원 | 확약 유효 시 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 80,850,000원에서 56,595,000원, 39,616,500원으로 내려갈수록 미배당 인수액이 111,005,300원, 134,823,710원, 151,496,597원으로 늘어납니다. 즉 대항력 인수형의 원칙 구조에서는 유찰 자체가 실질취득비용을 크게 낮추지 못합니다. 이 사건에서 유찰 가격이 의미를 갖는 이유는 오직 말소동의 확약이 실제로 유효하게 작동할 때입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·오피스텔·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수·엘리베이터·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다.
- 규모. 드림하우스는 총 6세대, 2010.09.03 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 수익성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 집행되는지에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김범준 임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이므로, 말소동의 범위와 실제 말소 절차를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 원칙상 인수액 기억. 현재 회차 기준 확약을 제외한 미배당 인수액은 111,005,300원입니다.
- 시세 재확인. 확인 거래는 2021.11 190,000,000원 1건뿐이므로 현 시점 매매·전세 호가와 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 6세대 다세대이고 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 매도 출구를 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약의 유효성”이 승부처
이 물건은 최저가만 보면 감정가 165,000,000원의 49%인 80,850,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김범준의 보증금은 190,000,000원이고, 원칙 배당만 적용하면 111,005,300원의 미배당액이 남습니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 아무리 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 수렴하는 인수형 물건입니다.
반면 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약이 유효하게 이행된다면 김범준 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 80,850,000원입니다. 다만 시세 비교 자료가 2021.11 거래 1건뿐이라 190,000,000원을 곧바로 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다. 결론은 권리 위험이 사라진 것이 아니라 확약으로 조건부 해소된 사건입니다. 입찰 전 확인해야 할 핵심은 가격보다 먼저 확약서의 유효성·말소 범위·실제 이행 가능성입니다.
