서울남부지방법원 2025타경12813. 양천구 신정동 유니크6차 3층 303호, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김민수·김민애·장선미가 각각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기 흐름의 핵심은 흔한 근저당보다 가압류와 임차권의 순서입니다. 2022.01.03 설정된 강구수산업협동조합 근저당권은 2023.04.21 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2024.03.12 토스뱅크의 김민수 지분 가압류입니다.
문제는 그보다 먼저인 2024.03.07입니다. 장선미 지분에 토스뱅크가 청구금액 226,781,179원으로 가압류를 해두었고, 이 권리는 제공된 권리판정상 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시됩니다. 반면 임차인 강윤하는 2023.03.30 전입, 2023.04.11 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖지만, 매각 조건에 포함된 포기·말소 확약 때문에 이 임차인의 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제3층 제303호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택-단지형다세대 |
| 소유자 | 김민수 3분의 1 · 김민애 3분의 1 · 장선미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 243,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2021.12.23 |
① 권리 흐름 — 임차인은 확약으로 정리, 선순위 지분 가압류는 별도
실제 임차인은 강윤하 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각 조건에서 주택임차권 승계인으로 등장하므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 강윤하의 보증금은 387,000,000원 하나입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강윤하 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.30 | 2023.04.11 | 387,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 HUG 인수 실질 0원* |
② 가격 구조 — 감정가 64%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
감정가 380,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 243,200,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실거래 시세와 직접 비교한 수치가 아니므로 “감정가보다 36% 낮다 = 시세보다 싸다”로 연결해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 가격만 볼 물건이 아닙니다. 임차인 보증금 위험은 확약 조건으로 해소되지만, 말소기준 이전 지분 가압류가 남습니다. 따라서 현재 회차의 임차인 기준 실질취득은 243,200,000원으로 볼 수 있어도, 이를 물건의 최종 총부담으로 단정할 수는 없습니다. 선순위 가압류의 실제 처리와 말소 가능 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,204,800원 |
| 1. 임차인 강윤하 보증금 | 387,000,000원 | 238,995,200원 |
| 2. 갑구 2 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 226,781,179원 | 0원 |
| 3. 갑구 3 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,828,974원 | 0원 |
| 4. 갑구 4 가압류 · 주택도시보증공사 | 774,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당표상 임차인 미배당액은 148,004,800원이지만, 매각 조건의 포기·말소 확약으로 해당 임차인의 매수인 상대 인수는 실질 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 임차인 미배당·인수 | 확약 적용 후 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 243,200,000원 | 148,004,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 194,560,000원 | 195,963,840원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 155,648,000원 | 234,331,072원 | 0원* |
이 표가 대항력 인수형의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 243,200,000원 → 194,560,000원 → 155,648,000원으로 떨어질수록 임차인 미배당 인수액은 148,004,800원 → 195,963,840원 → 234,331,072원으로 늘어납니다. 즉 최저가만 낮아질 뿐 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건은 바로 그 부분을 매각 조건의 확약으로 제거한 것이 특징입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동, 지하철 5호선 목동역 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 3층 303호이며, 사용승인일은 2021.12.23입니다. 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·목동오거리 지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 136.9㎡, 공시지가 4,238,000원/㎡이며 동측 및 북측 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 유니크6차는 15세대 규모의 소규모 집합건물이고 경매 통계상 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0%로 표시됩니다. 본건도 이미 2회 유찰돼 가격 외에 재매각 용이성까지 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가압류 원본 확인. 2024.03.07 장선미 지분 토스뱅크 가압류 226,781,179원이 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 소멸·인수 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 강윤하 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 강윤하 1명이며 보증금은 387,000,000원입니다. 승계인 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더하지 않습니다.
- 64% 숫자의 착시 경계. 최저가 243,200,000원은 감정가 380,000,000원의 64%일 뿐입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모이고 본건은 2회 유찰 상태입니다. 낙찰 후 재매각·임대 수요까지 함께 확인해야 합니다.
- 관리·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당에 영향을 주는 우선채권을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원”과 “권리 깨끗함”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 중요한 반전은 분명합니다. 강윤하는 전입 2023.03.30, 확정일자 2023.04.11, 보증금 387,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 148,004,800원이 남습니다. 보통의 인수형 경매라면 최저가가 내려가도 인수가 늘어 실질 부담은 보증금 수준에서 고정됩니다. 하지만 이 사건은 임차인과 승계인이 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 그 부분이 실질 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 2024.03.07 장선미 지분 가압류가 2024.03.12 말소기준보다 먼저 존재하고, 청구금액은 226,781,179원입니다. 제공된 권리판정도 이 권리를 매수인 인수로 분류하고 있습니다. 여기에 본건은 이미 2회 유찰됐고, 15세대 규모의 다세대 물건입니다. 따라서 판단의 핵심은 “243,200,000원까지 내려왔느냐”가 아니라 “선순위 가압류를 확실히 정리할 수 있느냐”입니다. 임차인 위험은 조건부 해소, 선순위 지분 가압류는 확인 전까지 보류 — 이 사건은 권리확인이 가격보다 먼저입니다.
