인천지방법원 2025타경510134. 인천 서구 오류동 장미빌딩 4층 402호, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 단순한 저가 유찰 물건이 아닙니다. 등기부에는 보증금 217,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 임차인 독고현지의 주민등록일자는 2022.02.25, 확정일자는 2022.01.27입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
정확도 규칙상 이런 구조에서는 낙찰가만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 배당받지 못한 부족분이 매수인 인수로 남아 실질취득가가 보증금 217,000,000원에 수렴합니다. 현재 최저가 106,820,000원 기준으로는 임차인에게 104,524,520원이 배당되고, 부족분 112,475,480원이 남는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. notes에 “을구 순위 4번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 임차권은 확약 반영 시 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 단, 확약은 독고현지 임차권등기에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인·점유자·공용부 하자·관리비 등은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1761-1 장미빌딩 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 4층 402호 69.12㎡ |
| 소유자 | 서희정 (2023.07.03. 소유권이전, 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 선순위 표시는 원본 확인
데이터상 말소기준은 2025.06.20 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 그 이전에는 수협은행 근저당권 2건, 임차인 독고현지의 주택임차권등기가 있습니다. 특히 임차권은 전입신고가 말소기준권리 이전이고, 보증금도 217,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 원칙대로라면 매수인 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 217,000,000원 수준으로 고정됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
tenants 데이터 기준 실제 임차인은 독고현지 1명입니다. is_subrogation, is_guarantor 값이 모두 false이므로 이 항목을 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보아 보증금을 제외하지 않습니다. 보증금 217,000,000원은 실제 임차보증금으로 취급하되, notes의 확약서가 이 임차권 인수 판단에 반영됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 배지 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 독고현지 | 4층 402호 69.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.25 확정 2022.01.27 배당요구 2024.03.20 | 217,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 | 확약 반영 실질 인수 0원* 룰상 미배당 인수 112,475,480원 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로만 비교
장미빌딩 동일 면적 69.12㎡의 최근 실거래는 총 6건이며, 모두 217,000,000원입니다. 감정가 218,000,000원은 실거래 평균보다 1,000,000원 높고, 현재 최저가 106,820,000원은 실거래 평균의 49.2%입니다. 단, 이 49.2%는 확약서로 임차권 인수 0원이 확인되는 경우에만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 69.12㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2023.06 | 69.12㎡ | 4 | 217,000,000원 |
| 2023.04 | 69.12㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2023.04 | 69.12㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2023.03 | 69.12㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2022.04 | 69.12㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 217,000,000원 |
여기서 가장 위험한 착시는 “최저가 106,820,000원 ÷ 실거래 217,000,000원 = 49.2%니까 싸다”입니다. 이 사건은 대항력 임차권이 있는 구조라서, 확약이 없다면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 217,000,000원입니다. 반대로 확약서가 유효하게 작동하면 실질취득은 106,820,000원*으로 내려옵니다. 결론은 가격보다 확약서 원본 검증이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 독고현지 보증금 | 217,000,000원 | 104,524,520원 | 부족분 112,475,480원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 600,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 확약 반영 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 독고현지 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 룰상 계산 부족분은 112,475,480원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 고정
대항력 임차인 보증금이 최저가보다 큰 사건에서는 회차가 더 내려가도 “싸지는” 게 아닙니다. 낙찰가는 낮아지지만 미배당 인수액이 커져, 확약이 없다면 총 실질취득은 계속 217,000,000원 수준에 머뭅니다. 아래 표가 그 구조입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 106,820,000원 | 112,475,480원 | 0원* | 106,820,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,774,000원 | 143,971,932원 | 0원* | 74,774,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,341,800원 | 166,000,352원 | 0원* | 52,341,800원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 인천지하철 2호선 검단오류역 북서측 인근입니다. 주위는 연립·다세대주택, 나대지, 공업용건물 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천지하철 2호선 검단오류역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통이용편의도는 양호한 편입니다.
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 4층 402호이며, 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류 접합, 성장관리권역입니다. 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 현황 차이. 공부상 건물명은 장미빌딩이나 현황 외부표기는 서영카운티입니다. 입찰 전 표시·현황 일치를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공용부 리스크. 현장조사 당시 승강기, 공동현관시설 등 공용부 시설이 가동중지 상태라고 되어 있습니다. 이는 명도보다 실제 사용성과 환금성에 더 직접적인 리스크입니다.
- 환금성. 총 8세대, 사용승인 2020.04.13의 소규모 다세대입니다. 동일 면적 실거래는 6건 모두 217,000,000원이지만, 경매 통계상 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 독고현지 임차권등기 말소와 매수인 인수 배제에 충분한지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 독고현지 임차권등기에만 적용됩니다. 확약 밖 점유자나 미상 임대관계가 있으면 별도 위험입니다.
- 실질취득 기준. 확약 유효 시 106,820,000원*, 확약 불명확 시 보증금 217,000,000원 수준입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 선순위 등기 표시. 데이터상 수협은행 근저당권 2건은 말소기준권리 이전 권리로 표시됩니다. 일부포기 말소 내용과 실제 잔존 범위는 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 공용부 시설. 승강기·공동현관시설 가동중지 상태는 비용과 환금성에 직결됩니다. 관리주체, 수리비, 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 건물명 차이. 공부상 장미빌딩, 현황 외부표기 서영카운티입니다. 현장 방문 시 동일 물건 여부와 출입·우편·관리 체계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 가격보다 문서가 먼저다
이 사건은 “감정가 218,000,000원 물건을 106,820,000원에 살 수 있다”는 식으로 보면 위험합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 217,000,000원이라서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액만 커지고 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 즉 최저가가 아니라 실질취득으로 시세를 비교해야 합니다.
다만 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 이 사건의 핵심 반전입니다. 이 확약이 독고현지 임차권등기에 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 106,820,000원입니다. 그때는 실거래 평균 217,000,000원 대비 49.2%라 가격 매력은 분명합니다. 그러나 확약서 원본, 선순위 등기 표시, 공용부 가동중지 상태를 확인하지 못하면 이 물건은 곧바로 고위험 조건부 물건으로 바뀝니다. 결론은 하나입니다. 입찰가는 계산으로 정하고, 입찰 여부는 확약서와 현장 확인으로 결정해야 합니다.